2017年长沙楼市政策面将温柔收紧，销量理性下滑但供求关系依然相对平衡，板块楼市分化，对有效目标客户的争夺战将更加激烈。

　　Part 1  2017新建商品房供应量

　　纵观2016全年，前三季度大环境宽松，第四季度分层次针对性收紧。环环博弈中，长沙楼市扶摇而上，交易量同比上涨近四成，吸纳周期缩短7个月，去库存任务漂亮完成。交投市场此消彼长，供销缺口增大，新开工步调迟缓，2017年，新增供应有望回调，但难言高位。

　　1、短期整体供应

　　2016年，长沙去库存效果显著，可售量降至近五年最低，供应成分占比变动，2017年供应局势主要看向新增量。

　　（1）2017年新增供应总量

　　基于新开工变现率静态推算，预计2017全年商品住宅新增量与近五年供应量基本持平。基于历年项目新开工至预售时间间隔为6-7个月，和近三年新开工变现率，预计2017年内六区商品住宅新增供应介于1116.39万方——1339.79万方区间。

　　（2）2017年新增供应区域构成

　　根据对长沙内六区活跃项目的动态跟踪调研，2017年预计新增供应1288.14万方，其中岳麓区蝉联冠军宝座，全年新增供应350.45万方，占六区总量的27%。

　　细分至板块，望城金星北、滨江以及高铁新城板块以207.37万方、179.77万方、144.53万方分列2017年各板块新增供应前三名，中心、麓谷和芙蓉马王堆三大板块依旧低量供货；历经几年开发，梅溪湖一期和洋湖垸日臻成熟，集中新增高量推货期已过，新增供应在总量中的占比减小；近些年土地供应大区—望城金星北今后两年货量依旧充足。内六区十三大板块，2017年整体新增供应呈现出核心区域短期有限，向边缘区域外溢的特征。

　　（3）片区短期风险评估

　　住宅2017年片区竞争态势分化，热点板块、资源板块存在溢价空间，半数板块需谨慎定价。

　　按照近6个月的月均去化速度计算，2017年十三大板块预计可售量的整体去化周期为10.8个月。十三大板块分为两大竞争梯队：

　　第一梯队：去化周期＞平均值10.8月。滨江、大托暮云、大市府、月湖城北、高铁新城以及省府红星六大板块2017年面临“量大”或“去化速度相对较慢”局面，短期压力较大，应注意差异化竞争，谨慎定价。

　　第二梯队：去化周期＜平均值10.8月。中心、望城金星北、隆平高科、梅溪湖、含浦洋湖垸、芙蓉马王堆以及麓谷七大板块可售量处于中低位或去化速度快，短时间内可能出现供不应求，整体存在溢价空间，如果能够较好利用2017年将成为开发商攫取利益的板块。

　　2、中长期潜在供应

　　住宅潜在供应仍存，但开发压力减小；商办潜在供应巨大，需警惕未来开发及后期经营压力。

　　（1）土地待开发量：3102万方，商住六四开

　　近三年，土地交易量呈现阶梯式下滑，待开发量随之减少，长沙集中大量供应土地时代已然结束；截止到2016年11月，长沙整体待开发总建面3102万方，其中商办类和住宅六四开，住宅开发压力逐年减小。

　　（2）在售项目待开发量：4976万方，主要集中在雨花区和岳麓区

　　据调研，长沙内六区在售且2017年及以后仍有开发地块的项目共计177个，待开发量共计4976万方；其中雨花区和岳麓区分别以1195万方、1162万方，仍为未来供应量两大核心区域，竞争激烈；从单个项目待开发量看，全市共有93个项目体量20万方以下，半数项目在1-2年内将会清盘，淡出市场。

　　另外经核实，在统计的近200个项目中，54%以上后期待开发地块主要偏向集中MALL、写字楼和酒店，未来一定时期内商办类物业将会扎堆上市，这类物业去化速度慢，周期长，运营管理更具考验。因此，在市场商办类库存没得到良好去化的大环境下，政府和开发商需要寻找更好的途径改善该类物业扎堆上市和疏通消化通道。

　　Part 2  2017年新建商品房成交量价

　　1.谨慎乐观，成交量理性下跌，供需保持基本平衡。

　　对长沙近10年楼市规律研究显示，政策环境宽松与销量增减呈正向变动，每一轮政策放松后必然带来成交量的释放，政策再收紧的高峰过后，成交量下滑。2016年长沙楼市火爆井喷，成交量上升到前所未有的新高度，在政策环境不再宽松的明年，预计2017年成交量同比2016年下跌二到四成。

　　2.量跌价稳，房价增速回落。

　　结合房地产发展周期，政策收紧后，首先反映在成交量上，随之带来成交价格的平稳，甚至回调再平稳，进入另一种平台期。

　　Part 3   2017年土地市场

　　2017年土地市场将供应放量，开发商拿地热情有望维持，土地市场升温。

　　被压抑了近两年的土地市场，在楼市去库存卓有成效后，供应端将有限放量，宅地供应回升，支撑未来楼市健康发展。一方面，市场需要。为配合楼市去库存，长沙土地市场连续两年供应紧缩，且商住比不断提高，致使商业待开发压力增大而住宅潜在供应有限；另一方面，政策支持。从中央经济工作会议，到长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施，都不约而同提到了要增加住宅用地的供应，促进未来中长期房地产市场健康平稳发展。

　　Part 4  规划建设

　　2016，“十三五”规划开局年。多项交通设施集中兑现，多个区域规划再度升级，多组荣誉称号继续加持……种种利好在帮助城市快速发展的同时，也刺激着城市房地产市场的发展。

　　1、对外交通路网集中兑现：加强城市间沟通，提升省会相对于地州市的城市首位度。

　　长沙地铁、航空、高铁、公路客运、磁浮等多种交通方式形成零距离对接，长沙市民换乘各种交通方式都能在1小时左右完成，长沙真正进入“1小时换乘生活圈”。

　　2、多类型交通路网规划：市内交通日趋完善，纵横穿插，促进板块沟通，提升板块价值。

　　如果说轨道交通是城市的大动脉，那么公交线路就是城市的毛细血管。打通家门口到地铁口的“最后一公里”，才在真正意义上畅通了市民的出行。目前，长沙城区共有164条公交线路与地铁1、2号线接驳，公交与地铁的接驳率达到91%，居全国前列。

　　3、湖南湘江新区“十三五”规划出炉，大河西迎来前所未有的发展机遇。

　　（1）构建“一主、三副、多点”的城市发展新格局，以及“两走廊五基地”的产业发展空间布局。

　　（2）十三五”期间，湘江新区地区生产总值年均增长12%、固定资产投资年均增长20%以上，到2020年，实现“突破三千亿、领跑中西部、挺进一方阵”的发展目标。

　　4、2017年长沙棚改面积217万平方米，继续发力。

　　截至2016年11月底，长沙市累计建设筹集各类保障性住房22.83万套，其中公共租赁住房9.44万套、经济适用住房实物13.39万套，享受住房保障的家庭达23.02万户（人）。

　　仅2016年一年，长沙市就铺排了129个棚户区改造项目，截至11月底，全市已改造42646户，完成了年度任务的100.72%。据悉，今年全市共发放棚改安置补贴7456户、11.18亿元。

　　2017年长沙市棚户区改造计划开工项目67个、计划改造17182户、计划改造面积217万平方米。

　　Part 5  品牌集中度

　　1、品牌房企争相扩张，多途径积极布局长沙。

　　2016年万科、保利等老牌房企维持多盘联动，而新增外来房企热情高涨，收购竞地多面扩张，其中融创、远洋、宜家、美的、中铁城建以及阳光城等房企均是首次进驻，多方考量，深谙长沙发展潜力。

　　2、“抢地”热潮频频上演，助推长沙楼市持续向上。

　　长沙市场的成熟度和热度开始吸引新品牌房企进驻，展开与老牌房企的角逐，市场活跃度增强。

　　Part 6  客群变化预测

　　1、目标客群重构，外省客户减少，长沙及地州市比例不减，此类客群对价格更敏感，更看重产品性价比，因此明年各项目，应注重产品品质展示和营销体验，合理定价。

　　2016年8、9月份，长沙经历一波投资客集中涌入期，双外客户购房比例一度达到高峰，最后一季度，又回归正常水平。总体来看，外省市购房者成交占比由2015年的11%，提高到2016年的15%；本省外地购房者成交占比由2015年的42%，提高到2016年的49%，地州市居民依然是在长沙购房不容忽视的庞大群体。

　　2016年国庆之后，随着一线及二线热点城市信贷的收紧，长沙楼市政策环境也由商业银行自发地开始结束宽松，投资客户逐渐被挤出。据调研数据显示，10月认购客户中，按地域来看，双外人群占比整体平均下滑30%，最后两个月，双外客户声音更小。按置业需求来看，自住诉求的群体比例相对回升，至七成。

　　随着目标客群的重构，预计2017年长沙楼市外省客户占比减少、地州市客户占比增加，他们相对来说对价格更敏感，更看重产品性价比，因此各项目应理性定价，突出产品品质，注重展示面的打造和营销体验感的优化。

　　2、近几年，长沙购房客户主力来源于地州市，投资投机性需求稳定在较低水平，双外客户被挤出后，对于长沙楼市成交量的变动影响中长期较弱。

　　随着城市竞争力的提升，省会城市的吸附力显著升级，地州市居民在长沙购房占比维持第一位，占长沙购房客户的49%。湖南省常住人口6783万人，年均常住人口增长49万人，即使占比15%的外地投资客户被挤压出局，地州市客户的增量，未来仍可支撑一大批的购房需求。

　　Part 7  总结与建议

　　2017年长沙楼市平稳回归，谨慎乐观。供应量维持较低水平，成交量高位回落至近五年平均水平，整体供求关系基本平衡，房价平稳、增速回落，二手房市场持续火爆，存量房被盘活，市场健康发展。

　　进入稳定平台期的长沙楼市，细部差异化特征不容忽视。

　　第一，业态结构分化愈加明显。2012年开始，住宅和商办类物业宗地建筑面积配比已经发生变化，但商办开发完全被庞大的住宅库存掩盖。历经2年猛力去库存措施，至2016年底，住宅去化周期大大缩减，商办去化压力浮出水面，当前库存去化周期长，再加上后续待上市量，长沙商办物业的“高烧”症状严重并将持续很长时间，需亟待形成类似“商转住”等有效解决途径。

　　第二，板块格局已然形成，初步分化定型。综合因素差异推动板块“不均衡”发展，即热点板块和次热点板块，由于区域景观、教育、交通、认知度等占有或发展水平不一，导致板块销售速度、价格出现梯队分化。

　　基于2017年市场环境分析，对于买卖双方给予如下建议：

　　开发企业层面：

　　1. 要时刻关注政策变化，新老项目定价远离价格红线。2017年，楼市进入新一轮调整阶段，仍需警惕行政监管对于推货节奏和营销节点的影响；

　　2. 对双外客户限制政策，删减了客户基数，但是符合条件的购买力客户却愈发清晰，应密切关注自住型客户对价格变动的反应规律，理性定价，保证出货畅通；

　　3. 2017年，板块间的竞争加剧，竞争板块或者同质化板块价格调整，会导致片区目标客群重构，需紧抓结构性机会，先跑先赢；

　　4. 楼市调整期，正是扩张好时机，拿地窗口期，可根据扩张策略，积极布局。

　　置业者层面：

　　1. 考虑到全国政策轮动效应和楼市周期，类似于2016年前三季度极宽松的政策环境难以持续，加之，经过8、9月份，房价已上涨成为事实，尽量在政策收紧前，选择能够承受的物业；

　　2. 2017年房企供应上升且较为集中，可在供应相对充裕的时间区间择机购房；

　　3. 宜选择地铁口、学区或人口相对集中的区域置业，保值增值空间更大；

　　4. 二手房与新房的价格差仍然较大，市场潜在房源充足，可以选取价格合适二手房入手。