Part 1   近六年来长沙市内六区二手房成交情况

从近六年长沙市内六区二手房成交数据来看，长沙市内六区二手房成交呈现波浪式上升趋势，这与长沙市房地产市场总体表现趋于一致。从成交量来看，2014年长沙市内六区二手房处于一个相对低谷，2015年开始反弹，成交量上扬；2016年达到一个历史高点，特别是2016年随着国家去库存政策的推行，诸多利好政策叠加使得二手房市场成交明显放量，其中二手住宅成交量几乎与2014年和2015年成交量之和相当。

Part 2   近六年来长沙市房产一、二级市场交易量对比

近六年来，长沙市内六区房产一、二级市场交易量比值逐步缩小，从2011年的4.96到2016年的3.01，特别是内六区一、二手房市场交易量差距更小，从2011年的4.86到2016年的2.86，这表明长沙市特别是内六区二手房市场正逐步变得成熟。

Part 3   2016年长沙内六区二手房市场

2016年全年长沙市内六区二手房成交面积663.78万平方米，同比增长61.2%。其中住宅成交面积约607.32万平方米，同比增长63.6%。同新房市场一样，2016年长沙市内六区二手房成交同样创下历史新高；全年12个月，除年初两月和受不动产登记行政职能调整因素影响的9月二手房成交相对低迷外，其余十个月二手房成交量都处于高位，月成交量均大45万平方米；特别是11月因长沙市和湘江新区相继出台房地产调控政策，使得新房成交受挫，内六区二手房成交创下历史新高达到78.65万平方米，随着新房调控进一步收紧和2017年调控政策的不确定性，12月内六区二手房成交量突破90万平方米、其中住宅成交量突破70万平方米的历史单月天量。

Part 4   面积段结构

从成交户型结构来看，长沙市整体需求主要以改善性需求为主，一手房和二手房90-144平米户型占比均超过一半以上。具体来看，90平米以下户型结构二手房占比达39%，高于新房同面积段9个百分点，90-144平方米户型段二手房占为51%，低于新房9.33个百分点。通过二手房成交户型主力和新房成交户型主力的变化可以大胆的推测，置换人群大量增加，推动了改善型需求在长沙的释放。

Part 5   长沙市二手房市场发展趋势

1、成交量继续处于高位，预计三年内将再创新高。

2016年长沙市二手住宅成交量创下历史新高，而由于今年一手房成交量较大，特别是一些投资者利用杠扛进入房地产市场，由于二手房受税收政策特别是增值税年限影响较大，在政策不明朗且房地产投资者急于套现的心理影响下，预计今年所购房屋将在3年内大量抛售；同时长沙市随着长沙市二手房市场越来越成熟，预计三年内长沙二手房成交将会再创历史新高。

2、主城核心区价格补涨空间较大。

根据长沙市房地产预警预报系统各板块住宅成交价格指数显示，全市住宅城房指数增长最块的板块为河西板块，涨幅为8.73%，而增长最慢的板块为中心板块，涨幅为2.01%。从全市城市配套情况来看，中心板块相关城市配套如教育、医疗、商业、交通等配套最为齐全，且人流量和人口居住密度最大；但由于2016年长沙市房地产市场为新房带动二手房，而中心城区新房推盘量不大，因此对二手房市场拉动作用不明显，所以从长期来看，主城核心区价格补涨空间大。

3、热点区域出现新房和二手房价格剪刀差，市场潜力较大

2016年长沙市房地产市场发展呈现明显的区域差异性，部分热点区域如梅溪湖板块、滨江板块等持续发力，出现了量价齐涨现像，同时也带动了这些区域二手房的发展。但相比于新房市场，二手房具有交易过程复杂且时间长、成交价格不透明、价格受买卖双方信息不对称影响等缺点，使得热点区域部分二手房表现为急于变现，以明显低于新房的价格出售，导致这些区域出现价格剪刀差。一般来说，新房价格涨幅越大，这种价格剪刀差越明显，因此购买热点区域二手房也是一种较好选择。

4、受房地产市场调控影响，二手房将走出独立行情

从历次长沙市房地产市场调控政策来看，二手房市场均不在调控政策范围内。从2016年11月长沙市和湘江新区发布的调控政策来看，调控对象均为一手房市场，且重点对新房供应量进行精准调控，使得购房者只能进入二手房市场。从成交结果来看，11月二手房成交量创下月成交量新高；而新房成交量环比下滑，在房过产市场调控大背景下，二手房市场已走出独立行情，若长沙市继续对一手房房源供应进行限制，且未对税收政策特别是增值税征收年限收紧，这种独立行情将会持续下去。