新建商品房市场全年火爆，成交量、均价创新高，去库存取得了非常突出的效果，目前全市库存在6个月左右，部分片区供不应求现象突出，外来投资客带动了市场价格的全面上扬，大部分开发企业在今年取得了良好的业绩。

　　Part 1  长沙新建商品房市场总体分析

　　1、全市商品房供销情况

　　2016年全市商品房去库存效果显著，成交量环比增长37%，创历史天量，价格同步上扬。 

　　2016年全市供应商品房2031万方，同比增加17%；成交2892万方，同比增加37%，均价7624元/㎡，同比上涨7%。供应相对减少，成交环比大增，2016年为消化之前积压的库存，销售显著.

　　2016年全市销售金额2205亿元，同比2015年的1503亿元，上涨47%；在全国10万亿销售市场中，占据超过1/50的市场份额，二线长沙的市场前景将引发关注。 

　　2、内六区商品房供销情况

　　2016年内六区商品房供应1638万方，同比2015年的1728万方，减少5%。成交2196万方，同比上涨17%，均价8460元/㎡，同比上涨12%。市场下半年成交火爆，量价齐涨幅度之高十年一遇。相对全市来说，成交与供应相对稳定，振荡幅度远小于全市；价格上涨幅度则远高于全市，内六区价格上涨动力更充足。

　　2016年内六区销售金额1858亿元，同比2015年的1415亿元，同比上涨31%，占全市总成交金额的84.26%。 

　　3、长沙市房地产市场品牌集中度分析

　　2016年长沙楼市TOP10房企市场集中度接近20%，品牌房企掌握市场话语权，资本的力量在长沙显露 。

　　回首2016，整体来说，是房企收获的一年，也是房地产市场加速洗牌的一年。2016市场发展呈现先抑后扬之势，销售创历史新高；业绩加码，房地产行业分化加剧，品牌房企市场集中度不断提升；长沙市排名前十的房企市场份额由2014的17.89%升为2016年的19.10%，较之市场相对沉寂的2015年，同比更是增长3.50个百分点。目前全国排名前二十强的开发商已有17家进入长沙，前三十强已有21家进入长沙。

　　Part 2  商品住宅市场

　　1、长沙市商品住宅供销情况

　　2016年全市商品住宅去库存效果显著，供应减少8%，成交量增长54%，价格升至新高。

　　2016年全市供应商品住宅1429万方，同比减少8%。成交2628万方，同比上涨54%，均价6389元/㎡，同比上涨8%。供应相对减少，成交环比大增。全市销售金额1679亿元，同比2015年的1008亿元，上涨67%。

　　2、内六区商品住宅供销概况

　　2016年长沙内六区商品住宅成交量价齐升，特别是下半年“金九银十”成交放量，这一阶段市场出现供不应求，住宅价格上涨尤为明显。

　　2016年内六区供应商品住宅1216万方，同比下跌1%，与2015年相比减少14万方。成交2014万方，同比涨49%，均价6966元/㎡，同比上涨3%，相比2015年价格上涨181元。 2016年内六区销售金额1403亿元，同比上涨53%，占全市成交金额83.56%。

　　分月度看2016年住宅成交高潮出现在下半年，“金九银十”期间成交最为火爆，2016年月均成交量突破200万方。

　　3、长沙市内六区各区商品住宅市场概况

　　2016年，由于岳麓区量价领涨全市，整个湘江新区成最大受益区。 同时，2016年内六区各区商品住宅供求比创下新的最低记录，2016年供应和成交仍集中于岳麓区，岳麓区供应面积占内六区的26%，成交面积占内六区的30%，均位居长沙市场第一。

　　从供求比来看，各区域供求关系趋于紧张，尤其是天心区和岳麓区市场，供求比达0.48、0.53。

　　4、长沙市城区商品住宅成交结构

　　从2016年主城区的新建商品住宅成交数据来看，长沙房地产已逐步进入改善型市场，大面积段产品需求进一步扩大。

　　2011-2014年，长沙市住宅去化以100平米以下户型为主，100平米以下的纯刚需户型占比均超过40%，100平米以下面积累计成交达700万方。该部分客户在未来的几年内具有换房需求。

　　2015年-2016年，100平米以下的刚需户型占比下降到35%，较2013-2014年下降5个百分点，长沙已经迈入改善型市场。

　　从不同区间成交集中度分析，高层普通住宅成交价格在6000-8000元/平方米区间的商品房，50-70万总价接受度最高，90-100面积段最受欢迎。

　　而高层普通住宅成交价格8000-10000元/平方米的商品房，90-100万总价接受度最高，110-200面积段最受欢迎。

　　从近几年的住宅成交结构变化看出，2016年是高端住宅需求迅速释放的一年，其所占比重有进一步扩大趋势。

　　5、长沙市内六区商品住宅库存情况

　　2016年底长沙市内六区商品住宅库存降至766万方，去化周期4个月，市场存量偏紧。

　　截至2016年底，长沙市内六区商品住宅存量面积为766万方，同比2015年下降45.6%，整体去化周期4个月，较2015年底减少9个月。结合政策和11月/12月成交量判断，市场存量将稳定在6-10月左右的存量偏紧水平。

　　从区域市场看，岳麓区、雨花区各占比27%，整体来说，除望城区以外其余区域住宅存量比例均下跌。

　　从各面积段存量看，大面积段段户型存量占比同比下滑，小面积段户型存量占比同比上升，存量占比呈平均化趋势。

　　6、长沙市区各板块商品住宅销售与存量

　　梅溪湖板块为2016长沙楼市最热市场实至名归，销量位列第一，而红星板块则勇夺第二，不容小觑。

　　库存方面红星也是目前库存较高的片区，梅溪湖由于后期投入建设量较大，目前的库存也开始增加。

　　Part3  长沙市内五区商业用房与写字楼市场

　　1、内五区商业用房市场概况

　　2016年长沙市内五区商业用房供应面积有所下降，内五区市场供应188万方，同比减少9.58%；成交60万方，同比增加20.23%；成交均价27514元/㎡，同比上涨19.06%。

　　从月度数据看，除11月表现较好以外，其它月份供应量均较少。而成交方面主要集中在3、6、10、12月，其中3月五区商业用房成交7.17万方。

　　2、内五区各区商业用房供销情况

　　2016年商业用房雨花区供应量最大，岳麓区成交最火，开福区价格最高。

　　从商业用房供应来看，雨花区为主力区域，占比39%，其次为开福区和岳麓区，分别占比15%、34%。

　　从商业用房成交来看，以岳麓区为主，占比35%。其次为雨花区和开福区，分别占比30%、22%。

　　2016年内五区商业用房市场开福区销售均价位于最高位，达40341元/㎡。

　　3、内五区写字楼市场概况

　　2016年写字楼市场竞争加剧，供应量减少，销量增加58%，价格有所回升但未破前期高点。

　　2016年内五区写字楼市场供应144.12万方，同比减少9%；成交65.73万方，同比增加58%；成交均价13564元/㎡，同比上涨32%。长沙内五区写字楼市场2009年前发展缓慢，10年开始快速发展，而后更是历经2次爆发，一次是2012年，一次是2014年，一方面因前期的限购影响下，房企开发转向，大量开发商办物业，另一方面是因为政府地控规划商业占比提高，规划逼迫下房企不得不开发商办物业，2016年受前期销量减少影响，供应迅速调整，出现大幅下滑。

　　从月度数据来看，2016年写字楼供应趋势线波动较大，其中3月无写字楼供应。成交除2、3、7小幅下降外，其他月份基本处于上升。

　　4、内五区写字楼库存情况

　　2016写字楼销量增加，库存周期降至56个月，库存量攀至新高。

　　内五区写字楼存量逐年攀升，2016年末至321万方。随着新增供应的快速增加，存量从2012年的88万方增加到2014年的211万方，尤其2014年存量增速高达76%，2016年库存持续增至321万方，去化周期长达56个月，库存压力巨大。

　　分区来看，岳麓、雨花去化压力最大。存量目前集中于雨花区和岳麓区，其中雨花区存量为内五区最高，达到93万方，占比高达29%；而开福区为内五区中去化周期最长的区域，长达137个月。

　　Part 4  长沙市房地产市场健康状况测度

　　根据我市房地产市场健康状况测度分析，2016年我市房地产市场健康度综合得分为2.36，比2015年下降了0.06点，但仍处于健康区间。

　　一级指标二级指标评价标准原始值健康度评价

　　正常基本正常异常

　　价格健康度指标房价收入比小于77～8大于87.11正常

　　房价增长率与CPI增长率之比1.52～3.783.78～4.91或0.39～1.52＞4.91或＜0.396.61异常

　　房价增长率与居民可支配收入增长率之比0.26～0.630.63～0.81或0.08～0.26＞0.81或＜0.081.49异常

　　月供与家庭收入之比(%)30以下30～50大于5041.88基本正常

　　规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比(%)22～3030～37或15～22＞37或＜1518.67基本正常

　　房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比0.88～1.961.96～2.50或0.34-0.88＞2.50或＜0.341.61正常

　　商品房新开工面积与施工面积之比(%)27～3333～40或20～27＞40或＜2018.8异常

　　供需健康度指标商品房供销比0.9～1.11.1～1.2或0.8～0.9＞1.2或＜0.80.63异常

　　空置率(%)15～1010～5或25～15＜5或＞2510.36正常

　　二次及以上置业者购房比例(%)＜1010～15＞1515.01异常

　　商品住宅去化周期(月)[12,15][6,12）或(15,24][0，6)或(24，+∞)4异常

　　结构健康度指标房产一、二级市场成交面积比率之比2.35～3.723.72～4.41或1.66～2.35＞4.41或＜1.663.01正常

　　换手率(%)9～1313～17或5～9＞17或＜516.73基本正常

　　普通商品住房供应面积占比(%)70～8585～90或60～70＞90或＜6078.01正常

　　房地产市场健康度综合评价（2.33，3][1.67，2.33][1，1.67）2.36正常

　　从各指标值来看，正常指标值5个，基本正常指标3个，异常指标6个，与2015年相比，三类指标个数相同。

　　具体来看，2016年我市四类指标中，规模健康度、结构健康度指标相对正常，仅1个异常指标；价格健康度、供需健康度指标异常率相对较高，有5个异常指标。由于2016年长沙房价持续增长，CPI以及居民可支配收入增长率相对房价来说，增长率略低，因此价格健康度指标有两个异常，另外两个也处于基本正常区间。今年房地产开发投资虽增长两成多，新开工面积、施工面积均同比增长，因此规模健康度指标仅商品房新开工面积与施工面积之比指标异常。至于供需健康度指标，2016年楼市大火，成交量猛增，而新增供应同比下降，供销比持续走低，并且楼市去库存效果超出预期，去化周期直线下滑，同时改善型需求有所增长，置换率有所增长，因此供需健康度三个指标进入异常区间。至于结构健康度，则无异常指标。

　　总的来说，2016年全市房地产市场健康度基本正常，商品房存量大量消化，在四季度房价得到有效控制后，健康度指标进一步转好。

　　Part 5  2016长沙新建商品房市场结论

　　1、2016年长沙商品房市场成交量创历史天量，销售金额突破2000亿，占全国房地产10万亿市场的1/50，全国性品牌开发商抢滩长沙加速。长沙TOP10房企市场集中度接近20%，品牌房企市场话语权增大不可逆；

　　2、长沙内六区商品住宅销量增加49%，下半年市场热度加速量价齐涨，全年价格保持稳定增长2.6%，为6966元/平方米；

　　3、长沙全面迈入改善型市场，随着价格差距的拉大，各类产品成交分化明显，刚需对价格敏感，当前主流改善市场对110-120平方米户型青睐有加；

　　4、目前长沙内六区商品住宅存量766万方，库存周期4个月，月度成交量已经回到80—100万方的正常水平；

　　5、2016房地产市场处于基本健康的状态，房地产市场供需相对均衡，全年房价增长幅度较大同时成交量剧增，在未来调控的压力下，市场将进入一个相对稳定的平台期。