随着“中部崛起”战略的实施，城市之间的竞争也越来越激烈，中部六省省会城市发展到底如何？长沙和其他中部省会城市相比，有哪些优势和特点，又有哪些短板需要补足？在今年中部房地产市场火热发展的形势下，本次白皮书对长沙乃至中部六省省会城市当前的发展情况做统一梳理。

　　Part 1  经济体量比较

　　1、长沙GDP及增幅居第二位，人均GDP领跑中部六省。

　　从经济总量来看，1-3季度中部六省省会中武汉最大，GDP超8000亿元；长沙居第二，6720亿元。

　　增幅来看，中部六省省会各市同比增幅均超过全国平均增幅（6.7%），长沙同比增幅9.1%，超过全国增幅2.4个百分点，增幅在中部六省省会中居第二位，仅次于合肥。

　　2016年上半年长沙人均GDP为57590元，领跑中部各省会城市。

　　2、长沙全社会固定资产投资在中部六省省会中居第三位，增幅居第二位。

　　从固定资产投资规模来看，中部六省省会城市前4位差距相对较小。长沙1-3季度全社会固定资产投资4904亿元，居第三位，比上半年前进一位。

　　从增长率来看，除武汉外，其余城市同比增幅均超过全国增幅（8.2%）。长沙同比增幅13.7%，高于全国增幅5.5个百分点，增幅在中部六省省会中居第二位。

　　3、长沙城镇居民人均可支配收入跃居中部六省省会首位，长沙人钱袋子更厚实。

　　2016年1-3季度长沙城镇居民人均可支配收入为33300元，居中部六省省会城市首位，增长率8.5%，位列第三。

　　4、长沙千万人口城市逐渐形成。

　　人力资本是经济发展的重要投入要素之一。2015年末长沙常住人口743万人，中部六省省会城市中排名第四。人口增长率1.7%，位列第三。

　　Part 2  房地产市场比较

　　1.房地产投资

　　长沙房地产开发完成投资额在中部六省省会城市中居第四位；占固定资产投资比例为18.87%，处于基本正常状态。

　　2.新房去化

　　长沙新增供应量居第三位，成交量居第二位，供不应求趋势最强烈。

　　从商品住宅新增供应量来看，1-11月武汉新增供应最大，为1965万方。郑州、合肥居第二梯队。长沙1-11月商品住宅供应1063万方，同比下降3.07%。 成交来看，长沙1-11月新建商品住宅成交1866万方，仅次于武汉，远高于其他城市。同比增幅来看，除合肥以外，中部六省省会其他城市均是同比正增长，其中郑州、太原增幅较大超过50%，长沙同比增幅42.93%，居第三位。长沙供销比0.57，比值最小，供不应求趋势最强烈。

　　3.房价比较

　　长沙价格上涨明显，但仍远落后于中部其他城市。

　　借助2016年席卷全国的房价上涨，包括长沙在内的中部六省省会城市房价均稳步上涨。合肥、郑州1-11月累计均价破万，3个城市11月单月均价在10000元/平米以上，合肥11月均价更是冲上16180元/平米，在中部六省中均价最高。长沙无论累计价格或单月价格均远远低于其他省会城市。

　　4.房价收入比

　　长沙房价收入比最合理

　　2015年，中部六省省会城市的房价收入比除长沙外全部高于我国平均房价收入比的合理区间上限，房价收入比基本在7-8的区间内（详见附表）。其中房价收入比最高的南昌为8.30，排名末位的长沙为6.90。

　　巨大的住宅供应量是导致长沙房价偏低的重要原因之一。数据显示，2011-2015年长沙内六区商品房供应7723万方，成交6459万方，供销缺口超过1000万方。加上大体量的单位自建房，楼市的供销失衡助推了长沙成为中部城市价格洼地。

　　2016年1-11月累计新建商品住宅均价涨幅达到13%，可以预计房价上涨幅度超过人均收入，房价收入比有一定上升。

　　5.住宅存量比较

　　长沙去化周期低于6个月，去库存已非主要任务。

　　2015年11月底，中部六省省会城市以武汉和长沙商品住宅库存量最大，分别为1902万方、1270万方；去化周期分别为9、10个月，去库存压力大。2016年以去库存为主基调，至2016年11月底两市库存大幅减少，去化周期下降至6月以下，去库存成果斐然。合肥市2015年11月底库存仅417万方，去化周期5个月，直接催生了合肥2016年楼市房价暴涨，下半年挤压合肥等外地投资客向长沙转移。

　　6.政策调控力度对比 

　　如前文所述，长沙未明文出台限购限贷，政策较温和。

　　从政策内容来看，调控涉及限购、限贷等对市场影响最为关键的方面。此外，加大住宅用地供应、严控地价、加强住房销售管理、限制网签价格上涨等同样是此次调控的极重要措施。中部六省省会城市中，长沙调控强度最低，目前长沙虽未明文出台限购限贷政策，但银行基于风险评价，以及全国调控收紧的影响，对于外地客户信贷环境已较前期明显收紧。

　　7.总结

　　1. 2016年1-3季度长沙GDP及增幅居中部六省省会城市第二位、人均GDP居第一位、固定资产投资居第三位、房地产开发完成投资额居第四位、城镇居民人均可支配收入居首位、2015年末常住人口排名第四。前11月新建商品住宅成交量居第二位、房价居末位、存量及去化周期均降至历史最低、累计购地供销比最低。长沙各项经济指标和房地产市场各项数据在中部六省省会城市中处于中等偏上的位置。因此应加快城市建设，落实城建规划、加强人口吸附能力。长沙作为“星城”，连续被评为最具幸福感城市，发展令人期待。

　　2. 房地产方面预计2017年土地供销小幅上升，累计购地供销比偏低的情况不会改变，未来商品房潜在供应减少，短期整体可售量仍维持低位。需求相对走弱，新房成交量在2016年的基础上回落，市场回归理性。价格维持2016年10月水平波动，整体成交均价回归理性。