“金九银十”首先是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份秋高气爽，开始进入秋天；按照人的消费心理，在花钱方面，投资方面心情有所冲动。 另外，很多楼盘都会选在九月份、十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份。对于长沙楼市而言，今年的金九银十究竟是否会获得期望中的大丰收呢？

part1 调整期的长沙楼市砥砺前行

高成交：政策累加楼市成交攀升

从过去大半的金九银十销售旺季已经可以看出，目前长沙楼市的成交量已经来到了近年来的峰值。这并不令人感到惊讶，此前就有多方面的分析称，今年“金九银十”交易量有望再度攀高，全年楼市成交量或创3年来新高。

当然是今年政策面前所未有的托市力度所引起的。恰逢经济增速放缓，国家面临通缩压力，对外贸易锐减，GDP保增长任务岌岌可危，楼市被重新提到GDP增长稳定器的地位，加之去年以来的一系列措施的发酵，双重叠加导致了今年的政策异常宽松，不断出台新规新政鼓励消费和买房。在频频发布的利好政策推动下，购房成本确确实实的降低刺激购房者的积极性，这无形当中也为今年的“金九银十”增加了成色。

有业内人士指出，金融体系内部经多次调整，重新为银行释放更多流动资金，缓解各家银行的放款压力。受益于内部资金流动性的宽裕，今年各家银行的首套房贷款利率均保持优惠。以往进入下半年后，各家银行的贷款利率都呈上涨或紧缩态势。今年央行的连续降息使得房地产贷款利率保持企稳态势，尽管四季度个别银行不排除会收紧利率至基准水平，但预计大部分银行仍将保持现有的优惠力度。

不断下调的利率刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前房地产市场的资金链依然比较紧张，贷款利率下调对于极缺钱的开发商来说，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。可以说，房企最困难的时期应该已经过去。

这不是长沙一城一地的个案。目前，5年期以上房贷利率已降为4.9%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%。对比来看，现阶段的商业房贷利率几乎是近10年来的最低水平，而公积金贷款利率也处在历史最低水平。这样的连续下调，最受益的无疑是广大购房者。以贷款100万元，20年为例，降息前每个月月供为6682.7元，而降息后月供为6544.4元，每个月月供减少了138.3元，20年下来降息前的本息合计是160.4万元，而降息后为157.06万元，为购房人节省了3万多元的利息。全国从2015年以来，已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京、上海等有超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。与降息带来的负担减轻利好类似，今年8月31日，住建部、财政部与央行联合发布通知，从今年9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房，公积金最低首付款比例降至20%，而在5个月前，“3·30”新政已将申请公积金贷款的二套房最低首付比例下调至30%。

中国指数研究院副院长黄瑜认为，公积金二套房政策能进一步刺激部分改善性需求入市，将利好二线城市库存去化，“从重点城市公积金额度及占购房款比例来看，重点二线城市公积金贷款额度已可满足当地的基本住房贷款需求，也将是此次公积金新政的主要受益对象。”值得注意的是，新颁布政策除降低购房者压力外，还扩大了购房者人群。住房城乡建设部、商务部和发改委等六部委联合发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资投资我国房地产相关规定，允许境外机构在境内设立分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用和自住商品房。

这些措施有力的保证了楼市的成交高位不会是昙花一现，成交的继续火爆还将持续上演。

低价位：去化为主价格低位徘徊

不过，长沙房地产市场交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳，甚至稳中有降。

从今年长沙楼市内六区成交均价来看，价格整体平稳，但有些月份却出现了下调。这一部分是因为当月大批量的定向房集中签约拉低了均价，同时也是因为在相对淡季楼盘拿出了较大的促销力度，房价确实有所下降。在整体回暖的形势下价格仍然平稳，显示出长沙楼市目前的深层次问题仍然没有消解。

房企转战一、二线以及优质地块匮乏成为三四线土地市场目前的两大难题，同时三四线城市都面临较大的库存压力，土地供应受到限制，三四线城市土地市场况淡气氛渐浓，今年上半年经营性用地成交建筑面积5957万平方米，同比大幅下降52%。二线城市面临的问题在于城市分化加剧，诸如南京、厦门、武汉等地楼市表现较好，土地市场也较为火热，部分偏僻的二线城市，如兰州、西宁则不温不火，土地市场供需两不旺，底价成交普遍，二线城市上半年整体成交规模同比下降50%，投资额度的大幅下降令楼市的成交回暖难以在资本回报率上得到体现。

虽然成交量在今年得到释放，在目前以去库存为主基调的市场大背景下，长沙内六区仍保有1500万方以上的库存量，去化时间仍超过一年，这是倒悬在市场之上的堰塞湖，无论是高品质的品牌地产还是大量的中小楼盘，始终都受到供应结构失衡的影响。政策助推楼市成交一度使得部分楼盘认定涨价时机已到，但目前的发展趋势仍旧是在拼价格。

长沙作为中部二线城市，只是全国楼市晴雨表上的一个注解。降准降息不可能使全国楼市出现全面上涨。事实上，按城市级别来说，房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。未来政策刺激效果将集中体现在一二线城市，而三四线则会越来越差。当然，一线城市楼市价格暴涨也会导致问题的出现。由于市场资源过分集中在一线城市，目前大部分企业已经转向一二线城市拿地，导致“地王”频繁出现，三四线城市楼市有可能会加剧恶化。

低迷不止房价，背后还有房地产投资金额。随着市场调整，各地土地市场纷纷出现重大变化，土地财政风光不再，各房企拿地均趋谨慎，长沙前三季度土地出让同比大幅度下滑；全国楼市投资总额虽然还在增长但同比增幅继续放缓至10%；新开工面积下降3%左右，销售面积增长5%左右。这一切都预示着近两年市场不可能有大规模的资金投入，市场活跃度下降，自然难有价格反弹。

调结构：看好后市需要全新支撑

按照以往的经验，一座不断吸纳新入人口的城市的房地产市场不大可能出现滑坡，但在宏观趋势的影响下，完全可能出现阶段性的震荡。

长沙目前就处于这样一个阶段，刚需人口对楼市的推动源泉正在逐步枯竭，而人口因素对房地产市场的支撑力度不断减弱则是房地产市场所处的大环境。与大多数中大型省会城市一样，上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加。1986-2013年，商品房销售面积销量一路上涨（2008年金融危机除外），年均增速达到29.6%。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平米上涨到了2013年的5850元/平米。2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加，类似长沙的改善需求的购房在2010年逐步攀升，到去年与刚需购房基本持平。

结婚置业是商品房需求的主要构成之一。从人口结构来看，全国大中城市20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%，可见未来5年结婚置业刚需下滑，这对刚需市场是个较大的冲击，虽然婚房刚需目前在长沙还是主流，但每年随着人口比例的下降也在逐渐释放殆尽。

长周期因素将牵引房地产周期发生转折。从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，将沿着市场需求“市场预期”市场趋势的路径对房地产周期产生深刻的影响。2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期，劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产在长周期上出现向下拐点。测算结果表明，从现在直至2016年初国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。长沙楼市同全国其它二线城市一样，将面临结构调整带来的阵痛。

规律无法改变，如果要扭转刚需释放殆尽的劣势，就一定要提升和刺激改善需求，将其逐步培养为市场的中坚力量。在市场精品改善产品有限，置业者对项目价格高度敏感的今天，长沙楼市的改善结构还需从培育市场消费习惯做起。而做好改善需求的市场培育也将是长沙楼市在房地产“白银”时代能够保持稳定发展、理顺结构的关键。

Part 2 多盘争入市 大战不可避免

今年以来，财税、信贷、公积金等相关政策的持续向松调整利好，全国房地产行业呈现出阶段性复苏态势，在北京、上海和深圳等大都市圈更是出现量价齐涨的升温态势。但在宏观经济持续低迷、行业调整及房地产市场较大库存压力的综合影响下，房地产行业整体表现为一线城市量价升温，并与二、三线城市呈现明显分化的状态。

对于长沙房地产市场而言，受鼓励合理性住房需求、多次降准降息、降低二手房税率等政策的影响，前期观望的购房需求逐步释放，但鉴于供求关系等客观因素的影响，开发商主要还是以跑量稳价为要旨，快速回笼资金。

不少业内人士认为，目前房地产政策已达史上“最宽松”，政策助推也持续在向各大开发商及市场输送信心。在此利好背景下，各大房企使出浑身解数，力图在“金九银十”交出一份满意的成绩单。

据0731房产网不完全统计，7月长沙楼市有28个纯新盘入市及老盘加推，而8月份传统楼市淡季仅有20家楼盘开盘或推新，整体情况与上半年尤其是5、6月份相比变化不大，总体上仍以刚需型房源为主。开发商在年中剧烈冲刺后，推新节奏回缓，重新调整入市步伐，各类暖场活花样繁多，以求积极蓄客。

实际上，从9月份开始，下半年长沙楼市真正的“较量”才正式到来。与7、8月相比，进入秋季后长沙楼市的新开楼盘大幅增加，同时据不完全统计，9月长沙共有107个楼盘开启打折促销模式，而从10月开盘的情况来看，折扣和房源的力度较大，低价走量、优惠为主仍将是楼市主基调。这似乎预示着近两月长沙楼市的整体在售楼盘的优惠面和幅度将会增大。对于整年都在为去化而努力的开发企业来说，秋季一场拼口碑、拼价格、拼销量的大战似乎不可避免。

房企出招：以价换量主基调延续

“金九银十”下的长沙房地产市场可谓硝烟四起。实际上，从八月份开始，各大房企早早便开始搭台唱戏，力图抢占最佳先机。在行业的深度博弈期，开发商每一次的精准出击，都是一场“刺刀见红”的厮杀。

①活动暖场类：

周末的一次全家出行，或是主题鲜明的系列活动，都是开发商用来吸引潜在购买力的重要手段。每周的活动不愧为楼市营销的一大亮点，也是众房企吸引人气必不可少的“杀手锏”。

8月15-16日，中信地产与媒妁联盟联合举办的七夕精英相亲会在中信新城营销中心上演；

8月15至16日，中建·芙蓉嘉苑举办了“聪明小头脑 我是大掌柜”儿童创意集市活动，8月21日，中建·芙蓉嘉苑推出朋友圈转发三期开盘，集赞领油的活动；

8月21日至23日，纳爱斯·阳光丽城在项目营销中心举办连续三天的“龙虾啤酒狂欢节”；

9月20日下午，“金秋阖家欢”亲子嘉年华在美洲故事欢乐上演，数百名来自雨花区重点小学、幼儿园的学生及家长，度过了难忘的周末时光。从现场的反馈来看，参与家长都对活动非常满意，对项目的环境和品质也有了进一步了解。

②降价促销类：

不管是刚性还是改善型需求，对于购房者而言，买房的决定不在于开发商想出哪些巧妙的营销活动，也不是楼市政策如何变幻莫测，他们想要的只是能买到实惠、性价比高的房子。

8月14日，0731房产网全平台、0731地产研究院全程主办的“百盘竞秋 嗨翻星城淘房季”活动全面启动，集结了2015年度长沙市在售楼盘信誉评价白皮书TOP100楼盘。其中每周推出的系列特价房源秒杀活动受到网友喜爱，成功秒杀记录也在不断刷新中。

8月，0731房产网携手梅岭国际开启让利惠民大团购活动，团购推出梅溪湖94—155㎡公园板房，5558元/㎡起，1万抵20万团购钜惠，以及四重购房惊喜；

8月24日起，橘郡·礼顿山180-260㎡光合叠苑洋房，总价仅需105万-190万/套，赠送面积高达1:1，0731房产网网友可独家享受1万抵20万的巨额优惠；

9月14日起，钱隆首府80-120㎡现房清盘，10套特价房限量发售，仅需7688元/㎡，特价房限量让利，“限购”成为最大的卖点；

9月底，中建信和地产全国12盘联动，献礼局庆，推出三大优惠，其中基础优惠交5千最高享5万优惠，菁英优惠90平以下小户型垫付2成。

③事件营销类：

有些活动不仅仅为了暖场，更是房地产企业扩大知名度、吸引潜在客户群的方式。一项大型的、有主题性且参与主体众多、面向人群广泛的活动，往往能够成为长沙市民们津津乐道的“新闻”热点，其影响的深度和广度是普通活动所不能及的，对于楼盘实际销售而言自然有着较为深远的影响。

9月19日至21日，湾田国际举办第二届中国（长沙）绿色建材博览会。博览会以园区商户门店+市场外展相结合的形式，共计展出面积约5万余平米，安排了包括开幕式、主题论坛、分业态论坛等在内的16场丰富多彩活动；

9月20日，由长沙蓝光地产主办的大型全民夜跑活动成功开炮，据统计，自活动报名开启以来，蓝光夜跑屡次刷新同类活动记录：线上报名人数达到14308+，首条报名H5阅览量突破366874；

此外，还有不少楼盘推出转介有礼、全民转介等活动以扩大客户范围，例如长盛上东区公寓产品转介3000元/套，写字楼10000元/套起。通过不断的强调推荐介绍，优先收集准客户的相关资料，有利于房企建立口碑，促成成交。

成交看涨：楼市回暖劲头十足

0731地产研究院《长沙地区房地产市场主要指标监测分析（八月）》相关数据显示，经过连续两个月的高位成交，7月楼市新房住宅成交有所回落的情况，在8月已经扭转。总的来看，8月楼市成交量环比回升，价格略有下滑，市场整体比较活跃，消费者对后市行情普遍看好，同时开发商也采取了各种手段积极去化。

在长沙楼市复苏已成定局的前提下，市场将进一步分化，品牌口碑和区位地段上有优势的楼盘将和一般的产品进一步拉开成交量的差距，而在竞争白热化的第四季度，这种差距将更加明显。

据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统最新数据显示，9月份，长沙内六区新建商品房新增网签167.70万平方米，同比增长126.04%，环比增长11.23%；而内六区新建纯商品住宅网签均价6174元/㎡，同比下跌1.72%，环比上涨5.67%。在传统的楼市旺季，受到来自政策和市场的双向利好，9月长沙楼市销量再度冲高。

从套型结构特征来看，今年1-9月，内六区各套型供销比均呈现供不应求态势，其中以90-120平方米供应套型为主，供销比为0.95:1。从价位结构特征来看，今年1-9月，内六区以5000-6000元/㎡,6000-7000元/㎡价位段成交量最高，占总成交比例均超过20%。

十月首周恰逢国庆，在7天长假中，新建商品房网签1667套，16.87万平米，同比分别增长68.72%，84.01%，其中住宅网签1509套，16.11万平米，同比分别增长108.71%，110.24%。今年政策累加效果越趋明显，加之传统的10月促销和优惠措施频出，10月来访及认购会还会进一步提升。

此外，据0731房产网不完全统计，在“银十月”里，长沙楼市约有32家楼盘推出房源，除了有纯新项目的入市，老盘加推仍是主旋律，同时长沙各区域的推盘量都很可观。在开盘楼盘增加、折扣力度较大的背景下，低价走量、优惠为王的楼市主基调还将延续。

专家论市：四季度将稳中有升

“今年楼市回暖以来，客户容易受到政策刺激和楼盘营销带动影响，而年度营销任务对9月、10月营销工作的导向愈发显著。”湖南中原董事总经理胡治钢分析指出，房企通过营销动作的吸引和自身努力，仍可在“金九银十”创下佳绩。

业内人士分析，受鼓励合理性住房需求、多次降准降息、降低二手房税率等政策的影响，前期观望的购房需求逐步释放，但鉴于供求关系等客观因素的影响，开发商主要还是以跑量稳价为要旨，快速回笼资金。

在降息降准等政策利好的背景下，新一轮楼市宽松政策叠加为10月的房地产市场注入强心剂，9月底央行松绑商业贷款的首付成数，推行住房公积金异地贷款，10月1日开始，湖南省直公积金贷款购买二套房的首付比例降至两成，这都将显著改善长沙房地产市场的预期。预计第四季度成交量还将保持在高位，整个长沙楼市金九银十的成交成绩十分可观。