棚改人群是刚需，但对产品的要求更接近改善型。根据棚改人群的需求，我们对长沙各行政区的政策环境、房价指标、户型设计等方面进行分析，为棚改人群打造置业的终极攻略。  

Part 1 棚改人群需求分析

一、长沙棚改群体的基本特征

棚改一直是本届政府施政的重要发力点。

在今年4月2日李克强主持的国务院常务会议上，总理强调，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。这是继两会政府工作报告后，总理对新常态下棚户区改造思路转变的再次强调。

这种强调就是引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房，降低地方的库存压力。去库存已经成为上下统一的认识。而长沙正是这样一座高棚改存量，高商品房库存的“双高”城市。

长沙的棚改区域很有南方城市的特征，老城区结构复杂，老巷弄道路狭仄。特别在抗日战争期间的一场文夕大火，使原有的城市布局彻底凌乱，各种棚户区在各中心城区扎根发展，成为城市化进程中不得不面对的一道难题。

棚户区的用地和房屋产权关系非常复杂。从用地来看，既有划拨用地又有出让用地，既有开发商用地又有单位用地，既有住宅用地又有经营用地；从产权性质来看，既有完全产权又有有限产权，既有共有产权又有独立产权，特别是非住宅占比较大，达到27%左右。理顺用地和产权关系是棚改征收安置的关键，而货币化安置是破题的有效途径。如文夕大火后居民自发建设了大量的2-3层房屋，这些房屋一楼大都已改为商业门店，作为家庭主要生活来源，在征收补偿时本着既尊重历史又面对现实的原则，对“住改商”房屋采取货币补偿的，可以参照改变使用性质后相应非住宅用房进行适当补偿，其补偿款高于相应住房安置价值，深受住户欢迎；又如，很多私房历经多代传承产生了多名共有产权人，共有产权人往往不愿通过实物安置方式继续保持共有产权关系，更愿意通过货币补偿的方式获得现实利益。货币化安置既尊重了被征收对象的自主选择权，又能有效破解棚改征收中的难题。

长沙市从2008年起对棚户区改造中的中低收入住房困难群体实施棚户区改造安置补贴，对棚户区改造征收对象累计发放6750户。发放对象为在棚户区改造和其他市级以上重点工程征收中选择货币补偿、在规定期限内签订征收补偿协议且他处无房、未申请其他住房保障的征收对象，包括被征收房屋产权人，落户长沙三年以上、户口在征收范围、符合低收入条件的被征收房屋关系人（指被征收房屋产权人的父母和子女），直管公房住宅和单位自管房住宅合法承租人。从2014年开始，补贴标准由原来的5万或8万元调整至15万元，补贴资金列入项目成本。

那么，根据最新的棚改规划和货币补贴标准，究竟长沙棚改人群具备怎样的购房消费能力，其购房行为体现怎样的特点，对于购置的住房又有怎样的需求偏好呢？

二、棚改群体消费特征分析

通过对2015年全市棚户改造计划和补贴标准及人群年龄分布结构和消费行为的分析，总结出棚改群体的消费特征。

棚改需求总量：185万平米

根据长沙市棚户改造计划，内五区2015年列入年度改造的35个棚改项目，计划完成户数12967，完成面积174.41万平方米，根据近几年长沙市人均居住面积来计算，至少能产生商品房需求185万平米。

根据住保局最新文件，今年棚改拆迁的货币购房补贴发放对象为在棚户区改造和其他市级以上重点工程征收中选择货币补偿、在规定期限内签订征收补偿协议且他处无房、未申请其他住房保障的征收对象，包括被征收房屋产权人，落户长沙三年以上、户口在征收范围、符合低收入条件的被征收房屋关系人（指被征收房屋产权人的父母和子女），直管公房住宅和单位自管房住宅合法承租人。

购房人群年龄：以25-45岁为主

长沙的棚改区是由于特点的历史条件造成的，据统计，集中了全市70%以上的低收入住房困难家庭。同时，也由于很多棚改群体没有正式的工作单位，且年龄偏大，造成了区域居住密度高，且年龄分布较为集中的特点。

根据对清水塘等棚户区的抽样调查，25-45岁的人群年龄段分布为棚户区的主要人群构成。具体的棚户区年龄结构的分布为25岁以下约18.7%，25-35岁约25.6%，35-45岁约23.4%，45-55岁约为18.21%，55岁以上约为14.09%。

货币补贴对象：主要是无房产和棚改户

从我市货补对象的类型来看，主要是无房户和棚改拆迁群体，这部分人占据货补对象的70%左右，重点工程和棚户区改造占比接近五成。

置业模式：以邻里团购为主

从抽样样本的分析情况来看，棚改群体对商品房了解的模式主要为口碑相传的邻里团购，占比约为45.6%，其次是通过互联网媒体查询并上楼盘了解，占比为28.5%，购买亲朋附近小区约占15.4%，其它方式为10.5%。

三、置业需求偏好分析

通过对2012-2014年以来，利用货币补贴购买普通商品住房的购房者成交信息进行统计分析，总结出近几年货补人群在购房区域、户型面积、成交金额、成交价位段、付款方式等方面的消费特征。

购房区域：偏好开福区

从2012年的以来的货补人群置业的区域特征可以看出，货补人群首选开福区的物业项目占比最大。这或许与近年来开福区棚改拆迁面积较大有关。大部分的棚改人群倾向于居住在自己熟悉的环境，反映出货补对象对原有居住地附近置业的消费偏好。此外雨花区，岳麓区也是货补人群的偏好区域。

户型面积：以90-120平米三房为主

我市货补人群购买普通商品房住宅的成交面积段主要集中在60-90平米、90-120平米的户型。其中，棚改人群更加偏好90-120平米的三房户型。这与棚改人群习惯多代同堂的居住环境有关。尽管拆迁后子女分别购房，但还是希望能够有足够的房间供家人回家居住。

棚改群体：购买新房为主

根据在清水塘棚改区的抽样调查得知，目前长沙的棚改群体置业首要考虑的还是新建商品住宅，新房置业与二手置业的成交比值约为6：1。由于2014年新房市场的低迷，中心城区的二手房有回暖的趋势，棚改群体对二手房的认可度也在提升。

置业次数：

在长沙首次置业为主，占比近九成。

因为棚户改造区大部分是城市中低收入人群，且经常几代同堂，因此大部分都没有在长沙购置商品房，属于首次购房，是棚改刚需。据统计，棚改人群为首次购房的比例高达87.22%，3次及以上置业的人群占比5.46%。

户型特征：

二居室、三居室为主力户型，占比接近八成。

从购房户型来看，棚改群体的购买户型倾向二、三居室的住宅，分别占比33.28%、41.09%，其次是一居室，占比11.5%。

价格偏好：

1.单价结构 5000—6500元/平米为主力单价区间，占比42.69%

具体来看，棚改人群对单价较为敏感，5000元以下及5000-6500元/平米受到最多人关注，接近八成。其中5000元以下的占比为32.21%，5000-6500的占比为42.69%,6500—8500元/平米的占比16.62%，8500-10000元占比4.86%,10000元以上的占比3.63%。

2.总价偏好 40-60万元为主力总价区间，占比为36.51%

从套成交总价来看，棚改人群对总价在40—60万的总价最为接受。总价在40万以下，占比为22.81%；总价超过60万-80万的，占比29.85%，超过80万的占比20.83%。

3.付款方式：以银行按揭为主

棚改人群的货币补贴由于只能用于购房，因此100%转化为购房款，大部分棚改人群都选择商业贷款，占比为66.94%，一次性付款的为31.29%，选择用公积金贷款的为1.77%。

小结：

1. 棚改置业人群年龄主要分布在25—55岁年龄段；

2. 棚改人群的置业更倾向于偏大户型的三房，其中120平米的需求占比最大；

3. 棚改人群趋向于抱团购房，团购的形式最受棚改群体欢迎；

4. 5000-6500元/平米区间的商品住宅最受棚改群体的追捧，绝大部分是银行按揭购房；

5. 大部分棚改人群均是首次购房。

*注：报告中的抽样样本均来自2015年长沙市棚户改造计划区域，主要调查对象为朝正垸城中村改造项目，黄兴北路棚改项目，清水塘炮后街棚改项目，新下河街棚改项目的棚改拆迁人群。

Part 2 棚改区域置业攻略 

置业雨花的抄底攻略

攻略一：新政出台购房成本“降低”，需求释放市场回暖

3月末，房地产政策接连释放重大利好，市场信心有所提升。2015年1-3月全市新建商品房累积网签491.58万㎡，其中雨花区新建商品房同比增长34.86%，住宅同比增长44.36%，楼市“金三银四”成色尽显。市场交易活跃度提升，长时间持观望态度的购房者纷纷出手。同时，限购放宽及税费降低等政策形成组合拳实施，降低了许多外地来湘置业人群的入市门槛，刺激了此类需求的释放。

而在“楼市315 行业正能量”——2015年度诚信经营品牌楼盘全民票选活动中，雨花区领衔，前三甲中运达中央广场、京武浪琴山雄踞两席。据调查显示，雨花区因其临近地铁2号线长沙大道站和高铁站而备受网友青睐。

攻略二：雨花区项目特色鲜明，地段、价格、交通是购房者的首选

人们分析楼盘有没有购买价值或者未来前景好不好，往往将地段优势作为首要考量因素。地段，是房地产价值的试金石，好地段让房子保值增值，好地段让居家出行便利，好地段是所有购房者矢志不渝的追求。雨花区房地产项目众多，各项目特色鲜明，房源选择面很广，能够满足不同层次购房者的特定需求。房价方面，雨花区房价是中心城区五区中较低。因此，对于刚性需求，特别是棚改货补购房者，选在价格偏低的区域买房对于减轻自身经济压力是非常不错的选择。

雨花区地段优势明显，除了京港、沪昆、渝厦三条高铁交会，正在建设或规划中的六条地铁线以及长株潭城际轻轨也将贯穿雨花区，内部交通也非常通畅迅捷，称得上是前景广阔的投资宝地。突出的交通区位优势，将促使雨花区成为一个立体交通之港、现代服务之城，成为对话世界的长沙符号。

攻略三：配套设施很关键 雨花区规划凸显人情味

无论是什么样的房子，配套设施的完善性关系到生活的舒适度。无论你的家有多大、小区环境有多么理想，没有了完善的配套设施日常生活会感到很不方便。一个小区的配套设施是否完善也是购房时最需要考虑的一个指标。雨花区过去5年里先后建成21个社区公园，绿化面积约18万平米。新兴的高铁商圈吸引了喜盈门·范城、运达等众多大型综合MALL纷纷抢滩。政府的民生投入，惠及教育均衡、优质发展。雨花区对名校实行“捆绑式”发展，合作兴办了雅礼雨花中学、明德洞井中学，砂子塘小学发展规划为“一校八址”，实现优质教育资源的辐射扩张。

攻略四：雨花棚改力度大，发展迎来新机遇

根据雨花区政府的安排，今后4年内，雨花区将完成棚户区改造项目45个，面积约142万平方米，动迁涉及居民23452户，棚改规模居全市首位。大力推进的棚户区改造项目将改变以往集中成片老旧城区的破旧面貌，有更多新兴房地产项目相继开发建成，城市基础设施配套将进一步完善，区域城市环境更加生态宜居，商业投资环境更加良好，未来在雨花区购房可选择面将更广。

置业天心的抄底攻略

攻略一：楼市新政不断，把握置业良机

在两次降息两次降准等利好政策刺激之下，楼市升温之势愈演愈烈。去年10月份，长沙就出台了关于棚户区改造货币补贴的细则，促动不少棚改刚需购房者一改以往观望态度，积极入市。而如今，楼市利好政策不断，更是激发了棚改购房者的置业热情。此时入市，才是真正把握置业良机。

长沙市的货币补偿奖励政策包括成新奖励，上浮奖励，选择货币补偿奖励，提前搬迁奖励，寻找房源奖励等。长沙市还特别设立了棚户区改造安置补贴，专门针对棚改中的中低收入住房困难群体，满足一定条件的即予发放。从2014年开始，补贴标准已从原来的5万或8万元调整至15万元。购房优惠如此之大，想在天心区置业的人们千万别错过。

攻略二：棚改持续发力，置业首选天心区

天心区未来在棚改民生方面动作大，从去年起，天心区开始实施“民生立区”三年行动计划，让50万天心人民在72平方公里的区域内安居乐业。今年较往年投入更多的财力、物力和人力，全力支持大规模棚改工程。同时今年共安排重大项目和重点工程122个，年度计划完成投资180.8亿元，一个集休闲、旅游、商务、住宅、文化等功能于一体的崭新区域渐成规模。

天心区无可比拟的置业优势远不止这些。天心区地处长沙南大门，作为正蓬勃发展的商贸老区、金融强区和文化新区，宜居、生态、民生、扩容提质正成为天心区发展的核心特点，兼具天时、地利、人和等诸多优势，成为许多购房者，尤其是棚改货补人群置业的首选。

攻略三：高性价比更具优势，潜在价值毋庸置疑

天心区大部分地处城市中心，房价中等偏上，但处合理水平；同时，天心区这些市中心项目在品质、生态、配套等方面都具有保障，区内滨江的商业区位优势以及对接融城的无限商机，赋予了项目较大升值潜力。因此，置业天心区不能只看单价，更重要的是高性价比和潜在价值。

虽然天心区在房地产销售数据和价格优惠力度上排不上长沙第一，但是天心区坐拥诸多“三湘第一”的商贸、金融、文化城市名片，天心区的区位优势和软实力足以吸引各类购房人群来该区购房置业。未来能够住在天心区，于购房者而言无疑是幸福感很强的。

宜居岳麓的置业攻略

攻略一：政府释放最大力度优惠 助力棚改购房

岳麓区地处湘江新区核心区，房地产市场供销量均居各区之首，且房价水平比较适中。去年政府释放了最大力度的购房优惠补贴政策，让购房者真正享受到了来自政府实实在在的补贴福利。湘江新区文件规定：自2014年8月1日起，至2015年12月31日止，凡在麓谷科技新城、梅溪湖国际新城、滨江商务新城、洋湖生态新城、大王山旅游度假区购买新建商品房，按照备案的购房合同登记的建筑面积，毛坯房每平米补助200元，精装房由长沙先导投资控股公司、梅溪湖投资(长沙)有限公司按照《关于促进片区加快成熟的若干措施》另行补助。此外，在4月12日“2015长沙棚改购房大集市”上，岳麓区就有好几个楼盘针对清水塘炮后街的棚改被征收户给予了巨大的优惠。像纳爱斯阳光丽城就积极响应长沙棚户区改造，购房送飘窗，送阳台，接近0公摊的高得房率十分适合棚改刚需购房者。项目还针对棚改客户拿出额外3个点的优惠!

攻略二：依山傍水生态之城，尽显宜居人文气息

岳麓区生态宜居的特质与生俱来，毗邻湘江西岸，巍峨岳麓山屏南而立，其自然景观与城市景观共生交融，集山、水、洲、城于一体，森林覆盖率达50%左右，堪称城市绿肺。全区全年大气质量优良率达90%，湘江、靳江河、龙王港水量丰沛，梅溪湖、洋湖、西湖、后湖、桃子湖、尖山湖、泉水湖等水体镶嵌城区，湖光山色，美不胜收。除了生态宜居，人文底蕴之厚重也是其他区不能比拟的。千年学府岳麓书院历经沧桑，传承历史文化气息，湖南大学、中南大学、湖南师范大学等齐聚大学城，良好的高等教育资源得天独厚。近年来，岳麓区投入巨资打造山体、水体、城市公园和绿轴，未来全区建设城市的绿色氧吧，引领低碳环保的人文居住方式将得到更好的诠释。

攻略三：新兴板块强势崛起，将迎来更大置业潮

湘江新区的城市经济发展、产业结构的优化升级、消费结构的变革都成为驱动河西城市发展的内部动力。同时长沙的规划方向带来大河西城市结构的变革。随着大河西崛起的步伐，岳麓区从以前只有溁湾镇商圈到现在遍地开花，尤其梅溪湖国际新城、洋湖片区、滨江新城等几大新兴板块的迅速发展和人口的聚集效应，带动了河西房地产业、商业的蓬勃生机，也带来了河西各大产业的聚集和发展。区域的迅速崛起更直接的便是城市配套的完善升级。交通路网四通八达、商业综合体人气旺、教育资源整合优化、公共设施完备齐全，一座生态宜居、可持续发展的新城将迎来更大置业潮。

置业开福的终极攻略

攻略一：品牌房企让利集结 逾800户棚改刚需寻实惠好房

近年来，政府不断加快棚户区改造进程，更多棚改被征收户加速转化为刚需购买力，扎堆涌入市场。进入“金三”，各大开发商纷纷推出购房优惠，长沙棚改刚需购房最佳时机来临! 3月25、26日两日，“2015长沙棚改购房大集市”活动首站将走进开福区清水塘炮后街棚改社区，为逾800户棚改购房者提供专业置业咨询、实地看房等服务。首站活动由开福区住房保障局主办，开福区清水塘炮后街棚改征收工作指挥部承办，0731房产网、《长沙楼市》执行，旨在集中释放今年首波购房钜恵，为棚改购房人群推荐值得购买的优质房源。

攻略二：开福区产业优势很明显，打造长沙地标性建筑

提到开福区，大家很容易想到万达广场，这已成为长沙一大地标性建筑。其实，这只是开福区的一个窗口，透过窗口，可以看到：开福区将2014年定义为“精美城市建设年”，打造“清洁城区”“绿色城区”“靓丽城区”“文明城区”“智慧城区”，并实施“清霾”“碧水”等一系列行动。开福区产业优势很明显，一是中部水陆空交通联运优势，二是长沙城北重要物流名区，三是区域性的出口加工产业集群，四是长沙金融生态新中心。

依托自身产业发展优势，开福区积极推进产业组团建设：金霞经开区被授予中国物流示范基地、国家电子商务示范基地和湖南省新型工业化示范基地；长沙金霞保税物流中心是中部首批保税物流中心，是湖南外向型经济的重要平台；青竹湖生态科技(产业)园被授予湖南省服务外包示范区和长沙市服务外包示范基地。

攻略三：开福区是块财富积聚地，汇聚众多地优质生态楼盘 

滨水景观是开福区另一张宜居名片，湘江、浏阳河、捞刀河、沙河环绕，青竹湖、杨柳湖、月湖、年嘉湖等点缀其中；此外还有顺天生态植物园、长沙园林生态园、烈士公园、太阳山、秀峰山、鹅羊山等园林森林景观。

提到长沙的科技住宅，人们很自然的便会联想到开福区。这里有长沙最早建成的绿色节能住宅，热销多年，一直是长沙科技住宅的标杆项目。如今环保节能的绿色建筑早已成为不可逆转的行业趋势，回归自然则是城市人生生不息的居住梦想。开福区是块财富积聚地，购房时我们选择地段，除了看重交通便利、生活便利外，也要看重社区的服务投入，这些软实力才是保证我们优质生活的根本。

置业芙蓉的终极攻略

攻略一：芙蓉CBD将进入新高度，现代生态新城精品楼盘居多

位于主城区东部的芙蓉区，受到北边开福区、南边天心区和雨花区的地域限制，和其他区域相比，芙蓉区能开发的土地寥寥，在售楼盘数量也比较少。随着九龙仓长沙国金中心、长沙世茂广场等超高层项目的节节攀高，芙蓉CBD将进入新高度。今明两年，沿五一大道、芙蓉路将有一批超高层项目封顶，促进中心城区产业提质升级和土地高效开发利用。

为湖南做强一个东长沙，为中部崛起一座现代生态新城。从沿水开发到因湖筑梦，“隆平新区?种业硅谷”开启一个区域因水而兴、市民亲水而居的美好时代大幕，传承与开发、保护与建设、生态与宜居、创业和乐享在这里精彩咏唱，一座产业繁荣和滨水特色、人文特质交相辉映的生态新城正蓄势崛起!介时，芙蓉生态新城将成为对接武广新城、尚东区、金鹰月湖板块和星沙新城的核心轴。

攻略二：城市核心区域，“金十字”地带发展前景不言而喻

芙蓉区西部老城区自古商贾云集，至今仍然是长沙CBD中心。长沙人气鼎旺的商业百货、人流量最高的顶级写字楼、金融等各类现代服务企业及城市综合体等皆在此聚集。地处长沙城市核心区域的芙蓉CBD东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路、中山路，东西轴线五一大道与南北轴线芙蓉路形成中央商务区的“金十字”地带，核心区面积约2.7平方公里。

在“三产立区”、“强西拓东”战略的带动下，十年来芙蓉区取得了巨大的进步，主要经济指标在全省乃至中部地区都处于领先位置。芙蓉区区域优势异常明显，城市东西轴线在此交汇，城区20多条主次干道纵横交错，地铁一二号线换乘于此，火车站、汽车东站也在区内 ，芙蓉区依然是长沙城投资价值最高的区域。

攻略三：区位优势得天独厚，棚户区进行提质改造

芙蓉区生态新城的区位优势得天独厚，去黄花国际机场、长沙火车站均只需15分钟，京珠铁路客运专线、京珠高速公路、规划中的长沙地铁1号穿境而过。有着优越地理优势的芙蓉区生态新城，同时还是芙蓉区“十一五”重点发展地区。在长珠潭一体化、中部崛起等优势带动下，芙蓉生态新城必将“加速度”发展，成为芙蓉区的又一个核心增长极。

改善居住条件、整治家园环境是老旧小区居民的心愿，据了解，今年芙蓉区计划对13个街道(局)27个社区(村)53个小区(点)组织进行提质改造，共涵盖681栋居民楼、18668户。今后4年内，雨花区将完成棚户区改造项目45个，面积约142万平米，动迁涉及居民23452户，占全市项目总数近三分之一，任务量居全市首位。近期目标则是在3个月内完成腾地3000亩。

攻略四：打造“诚信商圈”， 区域内的楼盘受热捧

买房置业，选好片区是关键，随着雨花区各项配套的进一步完善，区域内的楼盘也受热捧。远大路附近的火车站商圈一直是长沙芙蓉区商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，如今火车站商圈全力打造“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。长沙的区域发展中，远大路上的马王堆商业圈开发和建设也是较早的，是芙蓉区核心商圈，也是芙蓉区迅速发展的强力推手。而以远大路上的汇一城为中心的又一大商圈将会成为芙蓉区不断前进的另一位见证者！现在的芙蓉区正在向更高一级的城市化进程全速推进，芙蓉区生态新城正在崛起！