今年以来，开发商推新的热情和节奏明显不如去年，但房地产开发投资额和商品房施工面积却较去年同期增长。尽管信贷环境持续趋紧，但监管机构也已明确表态要各商业银行确保支持刚需客首套房贷款需求。

Part 1直击半年报

◎土地市场

1、土地市场总量萎缩

2014年1月，国土资源部副部长在全国国土资源工作会议第二次全体会议上强调要节约集约利用国土资源，加强和改善土地调控，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模；严格控制增量用地，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。表明在今后一段时间内，大环境下的土地市场将朝着集约用地和盘活存量方面发展，对闲置土地的处置力度将加大。

长沙去年年末土地市场的火热态势延续至今年初不足一个月的时间，市场行情便急转直下，分别于2月份和3月份达到今年上半年供给和成交的谷底。三月以后行情略有好转，但走势较为波动。

2014上半年长沙市土地出让情况

区  域挂牌情况成交情况

宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）金额

（万元）综合地价水平值（元/㎡）

内六区芙蓉区2152884.984280377.421811676462

天心区138717.5138717.504714012175

岳麓区261451286.1319799286.286726608416

开福区12639121.019366302.11790402158

雨花区6278184.868440659.862182264952

望城区471815736.97431735777.322795021610

小  计944375931.45843661120.4914777354036

郊县市长沙县492142629.44542212333.202741901239

浏阳市451010236.5729581631.8545500782

宁乡县581596882.73632002633.43187345935

小  计1524749748.741464796598.485070351057

全  市2469125680.192308457718.971984770   2347

数据来源：长沙市国土资源局及三县市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统

2014上半年长沙市各用途土地成交情况

用  途全  市其  中

商业（综合）住 宅工 业

成交宗数2309518117

成交面积（㎡）8457718.973333127.70907407.104217184.17

成交金额（万元）19847701540833208010235927

综合地价水平值

(元/㎡)   2347

46232292559

数据来源：长沙市国土资源局及三县市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统

今年上半年内六区土地市场供给量较去年同期基本持平，仅微幅上涨6%左右，供给主力依然是望城区和岳麓区，可以预计全年土地供给可能会出现一个先抑后扬的局面。土地成交方面，今年上半年内六区土地成交面积和成交金额与去年同期相比均有不同程度的萎缩，其中成交面积同比下降约2%，成交金额同比减少接近30%。成交地块类型仍然以商业（综合）用地为主，工业用地为辅，两类用地成交面积基本相当。纯住宅用地成交面积及成交金额较去年同期相比有较大幅度的下降，但综合地价水平值却有所上升。

三县市土地成交以工业用地为主，商业（综合）用地为辅。工业用地占比超过三县市总成交量的一半以上，成交金额占比接近30%。纯住宅用地成交面积占比达到15%，成交金额占比达到12%，较去年同期有较大提升。三县市纯住宅用地成交全来自于宁乡县。

从成交片区来看，梅溪湖片区成交2宗，滨江新城片区成交1宗，洋湖垸片区成交1宗，高新区成交7宗，经开区成交18宗，月亮岛片区成交1宗。近几年的热点片区，今年上半年均表现平平，表明在往年热点片区备受追捧，楼面地价不断攀升的背景下，开发商拿地已趋于谨慎。从规划用途来看，全市70%以上的纯住宅用地成交来自宁乡县，另外望城区、岳麓区、芙蓉区有少量纯住宅用地成交；商业（综合）用地成交则以望城区和长沙县为主；工业用地成交仍以三县市为主。

2、溢价率保持稳定

2014上半年全市成交溢价率前十位的地块基本情况

编号位置出让面积（㎡）规划用途成交时间成交价

（万元）竞得人溢价率

（%）

浏土网挂〔2014〕13号-古港粮站溪江粮点地块

溪江乡浏东公路北侧3678.62居住用地兼容商业金融用地2014-5-22330黄章平230.00%

浏土网挂〔2014〕12号-城郊粮站太平桥粮点地块

太平桥镇景太公路（S103）北侧（城郊粮站太平桥粮点地块）2413.63商业金融用地兼容居住用地2014-5-15475李建辉、左高峰、李长清、邹志明171.43%

[2013]长土网040号芙蓉区远大路99944.52商业、住宅2014-1-8117352长沙市鹏跃房地产开发有限公司71.59%

长沙县国土网挂[2013]93号(继续挂牌)万家丽路以西、龙塘安置区以南73211.00商业住宅2014-4-332052湖南鲁商置业有限责任公司53.62%

[2013]长土网041号芙蓉区远大路56340.05住宅2014-1-851905长沙市鹏跃房地产开发有限公司42.50%

[2014]长土网032号岳麓区洋湖垸片区兴联路与潇湘大道南沿线东线交叉口西南角（I-43地块）71309.53住宅2014-5-2871654湖南珠江实业投资有限公司31.78%

[2014]长土网006号岳麓区观沙岭路与含光路相交西南角（B1地块）48240.76商业、住宅2014-2-2570508当代置业有限公司24.07%

长沙县国土网挂[2013]95号(继续挂牌)暮云镇高云村66667.00商业住宅2014-4-314553长沙县瑞农现代农业投资开发有限公司21.75%

长沙县国土网挂[2014]33号黄兴大道以东、黄江公路以北67753.00商业住宅2014-5-1315042湖南绿色金典投资有限公司17.59%

[2013]长土网039号芙蓉区东岸乡合平村17535.59办公2014-1-76310袁隆平农业高科技股份有限公司16.21%

注：不含工业用地。

从溢价率来看，内六区成交的43宗地中(不含工业用地)，有10宗为溢价成交，占比23.26%。其中溢价率超过50%的仅有1宗土地。内六区溢价率排名前三甲的地块分别是芙蓉区的[2013]长土网040号、芙蓉区的[2013]长土网041号、岳麓区的[2014]长土网032号。

三县市成交的70宗地中，有32宗为溢价成交，占三县市成交总量的45.71%。其中溢价率超过100%的有2宗，溢价率在50%-100%的有1宗。三县市溢价率排名前三甲的地块分别是浏土网挂〔2014〕13号-古港粮站溪江粮点地块、浏土网挂〔2014〕12号-城郊粮站太平桥粮点地块、长沙县国土网挂[2013]93号。其中浏土网挂〔2014〕13号-古港粮站溪江粮点地块溢价率高达230.00%，为全市溢价率最高的地块。

3、楼面地价同比回落

2014上半年全市成交楼面地价前十位的地块基本情况

编号位置出让面积（㎡）规划用途成交时间成交价（万元）竞得人楼面地价

（元/㎡）

浏土网挂〔2014〕16号

荷花街道办事处金沙南路西侧、掌山路北侧（荷花掌山加油加气站地块）6424.54商业服务设施用地2014-6-133450中国石油化工股份有限公司湖南长沙石油分公司10740

[2014]长土网011号岳麓区滨江新城片区滨江景观道以东、湘江以西、渔人码头以北（A8南地块）3764.34商业金融2014-3-72299湖南凤巢游艇俱乐部有限公司10179

[2014]长土网013号岳麓区溁湾镇银盆南路以西、溁湾路两厢110185.87商业、住宅2014-3-27281657绿地地产集团长沙置业有限公司6727

望土网挂[2014]17号经开区黄桥大道以东、麓延路以北3628.2加油加气站用地2014-5-111069长沙廖家坪石油燃气有限公司5893

[2013]长土网040号芙蓉区远大路99944.52商业、住宅2014-1-8117352长沙市鹏跃房地产开发有限公司5871

[2014]长土网032号岳麓区洋湖垸片区兴联路与潇湘大道南沿线东线交叉口西南角（I-43地块）71309.53住宅2014-5-2871654湖南珠江实业投资有限公司4019

[2014]长土网014号开福区芙蓉中路9599.18商业2014-3-2734263长沙城投铁路站场迁建开发有限公司3966

[2014]长土网006号岳麓区观沙岭路与含光路相交西南角（B1地块）48240.76商业、住宅2014-2-2570508当代置业（香港1）有限公司3846

[2013]长土网041号芙蓉区远大路56340.05住宅2014-1-851905长沙市鹏跃房地产开发有限公司3290

[2014]长土网012号天心区望岳村48号38717.5商业、住宅2014-3-747140湖南荣盛房地产开发有限公司2706

注：不含工业用地。

从成交楼面价来看（根据规划容积率上限估算），上半年全市纯住宅用地楼面地价为1471元/㎡，商业（综合）用地楼面地价为1344元/㎡，较去年同期均有所下降。

内六区纯住宅用地楼面地价为2773元/㎡，商业（综合）用地楼面地价为2065元/㎡。内六区纯住宅用地楼面地价排名前三甲的地块分别是[2014]长土网032号地块、楼面地价4019元/㎡；芙蓉区[2013]长土网041号地块、楼面地价3290元/㎡；岳麓区[2013]长土网037号地块、楼面地价1970元/㎡。内六区商业（综合）用地楼面地价排名前三甲的地块分别是岳麓区[2014]长土网011号地块、楼面地价10179元/㎡；岳麓区[2014]长土网013号地块、楼面地价6727元/㎡；望城区望土网挂[2014]17号地块、楼面地价6893元/㎡。

三县市纯住宅用地楼面地价为613元/㎡，商业（综合）用地楼面地价为693元/㎡。三县市纯住宅用地楼面地价排名前三甲的地块均来自宁乡县，分别是宁土网挂[2013]088号、楼面地价924元/㎡；宁土网挂[2014]009、010号，楼面地价均为808元/㎡；宁土网挂[2013]079号、楼面地价796元/㎡。三县市商业（综合）用地楼面地价排名前三甲的地块分别是浏土网挂〔2014〕16号地块、楼面地价10740元/㎡；浏土网挂〔2014〕14号-兴盛加油站地块、楼面地价2348元/㎡；宁土网挂[2014]004号地块、楼面地价2263元/㎡。

◎投资施工

1、房地产开发投资增速稳定

数据来源：长沙市统计局

2014年1-6月长沙市房地产开发完成投资走势图（单位：亿元）

2014年1-6月，全市房地产开发完成投资586.19亿元，同比增长11.84%，增幅较去年同期上升4.15个百分点；其中，住宅投资384.47亿元，同比增长9.77%，增幅比去年同期提高0.71个百分点。分区域来看，岳麓区房地产开发完成投资额最大，投资额达169.94亿元，宁乡县最小，投资额仅14.14亿元；从同比增幅来看，浏阳市最大，同比增幅达61.37%，宁乡县最小，同比减少20.16%。

2、商品房施工面积持续增长

数据来源：长沙市统计局

2014年1-6月长沙市商品房施工面积走势图（单位：万㎡）

2014年1-6月，全市商品房施工8535.75万㎡，同比增长21.08%，增幅比去年同期提高10.58个百分点；其中，住宅5887.17万㎡，同比增长16.48%，增幅比去年同期提高9.71个百分点。分区域来看，岳麓区施工面积最大，达1685.49万㎡，浏阳市最小，仅358.10万㎡；从同比增幅来看，浏阳市最大，同比增幅达94.09%，开福区最小，同比增幅达2.39%。

3、商品房新开工面积减幅扩大

数据来源：长沙市统计局

2014年1-6月长沙市商品房新开工面积走势图（单位：万㎡）

2014年1-6月，全市商品房新开工面积1186.42万㎡，同比减少4.16%，减幅比去年同期上升24.47个百分点；其中，住宅713.63万㎡，同比减少24.18%，减幅较去年同期上升72.16个百分点。在市场预期的调节下，商品房新开工面积有所下降，主要与商品房库存量较高，以及去年商品房新开工面积增幅较大有关。分区域来看，长沙县新开工面积最大，达316.98万㎡，宁乡县最小，仅43.27万㎡；从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达161.11%，雨花区最小，同比减少57.19%。

4、商品房竣工规模有所扩大

数据来源：长沙市统计局

2014年1-6月长沙市商品房竣工面积走势图（单位：万㎡）

2014年1-6月，全市商品房竣工面积618.38万㎡，同比增加28.83%，增幅比去年同期扩大48.11个百分点；其中，住宅473.59万㎡，同比增加19.40%，增幅比去年同期扩大34.00个百分点。分区域来看，长沙县竣工面积最大，达172.01万㎡，浏阳市最小，仅9.16万㎡；从同比增幅来看，天心区最大，同比增幅达1368.75%，浏阳市最小，同比减少52.01%。

◎批准预售

1、批准预售总量稳增

2014上半年长沙市新建商品房批准预售数据

行政区批准预售面积

（万m2）同比（%）批准预售套数

（套）同比（%）

芙蓉区43.4376.825069116.35

天心区86.09-7.656308-31.65

岳麓区277.2356.912495127.15

开福区134.5184.25872152.65

雨花区129.77-2.28122360.67

望城区125.7013.491109220.45

内六区796.7430.396837717.34

长沙县211.013.152061611.21

浏阳市82.43121.14615477.86

宁乡县41.76-45.273348-51.92

全市1131.9321.829849512.91

近一年长沙市新建商品房批准预售面积走势图（单位：万m2）

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2014上半年全市新建商品房累计批准预售1131.93万㎡，同比增长21.82%，累计批准预售98495套，同比增长12.91%。

分区域来看，内六区累计批准预售796.74万㎡，同比增长30.39%，其中岳麓区为全市累计批准预售面积与预售套数最大的区域，为277.23万㎡/24951套，同比分别增长56.91%、27.15%。全市累计批准预售面积与预售套数最小的区域是宁乡县。

从各月走势来看，除2月受传统春节淡季影响外，其余各月批准预售面积均保持在150万㎡以上，其中6月为上半年高峰，达到了240.80万㎡，同比基本持平，环比增长25.03%。

2、商品住宅增幅回落

2014上半年长沙市新建商品住宅批准预售数据

区域批准预售面积

（万m2）同比

（%）批准预售套数

（套）同比

（%）

芙蓉区33.31 65.66 3105 55.56 

天心区58.39 -18.58 5492 -26.13 

岳麓区242.76 68.90 22682 51.26 

开福区93.44 33.94 7689 40.62 

雨花区102.65 1.95 9467 0.84 

望城区108.77 8.78 9596 15.48 

内六区639.30 26.35 58031 21.93 

长沙县181.72 -4.90 18361 4.62 

浏阳市46.62 66.48 4239 75.38 

宁乡县35.90 -43.32 2792 -50.94 

全市903.54 14.61 83423 13.89 

近一年长沙市新建商品住宅批准预售面积走势图（单位：万m2）

2014年上半年全市新建商品住宅累计批准预售903.54万㎡，同比增长14.61%，累计批准预售83423套，同比增长13.89%。

分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售639.30万㎡，同比增长26.35%，累计批准预售58031套，同比增长21.93%。全市新建商品住宅累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，批准预售面积242.76万㎡，同比增长68.90%；芙蓉区累计批准预售面积最小，为33.31万㎡， 同比增长65.66%；天心区、长沙县和宁乡县累计批准预售面积同比呈下降趋势。

从各月走势来看，除2月份外，其余月份新增批准预售面积均高于140万㎡。其中4月批准预售面积为上半年峰值，达到179.14万㎡，环比增长23.37%，此后逐月保持极微幅的递减。

3、商业门面供给量同比增幅较大

2014上半年长沙市新建商业门面批准预售数据

行政区批准预售面积

（万m2）同比

（%）批准预售套数

（套）同比

（%）

芙蓉区5.48337.929971589.83

天心区17.48101.3167-88.43

岳麓区21.86-22.711903-52.37

开福区18.21534.7021023.53

雨花区5.77-54.47450-49.21

望城区16.08118.931483137.66

内六区84.8938.925110-19.06

长沙县16.2796.59105470.00

浏阳市34.34379.471880129.27

宁乡县4.00-67.32257-77.44

全市139.5057.128301-6.65

近一年长沙市新建商业门面批准预售面积走势图（单位：万m2）

2014年上半年全市新建商业门面累计批准预售139.50万㎡，同比上升57.12%，累计批准预售8301套，同比下降6.65%。

分区域来看，内六区累计批准预售面积84.89万㎡，同比上升38.92%，累计批准预售5110套，同比下降19.06%。全市新建商业门面累计批准预售面积最大的区域是浏阳市，预售面积为34.34万㎡，批准预售面积最小的是宁乡县，批准预售面积仅4.00万㎡。岳麓区、雨花区、宁乡县的新建商业批准预售面积同比均呈下降趋势，下降幅度最大的是宁乡县；芙蓉区、开福区、浏阳市同比增幅超过300%，其中开福区增幅最大。

从各月走势来看，新增商业批准预售面积波动幅度较大。1月是上半年新增商业批准预售面积的峰值，为36.10万㎡。

4、办公写字楼各区差异大

2014上半年长沙市内六区新建办公写字楼批准预售数据

行政区批准预售面积

（万m2）同比

（%）批准预售套数

（套）同比

（%）

芙蓉区4.6344.42963234.38

天心区10.22-20.32749-38.35

岳麓区1.33-49.04243-47.17

开福区5.024121.204944840.00

雨花区15.10-22.291836-1.77

望城区0.00——0——

内六区36.29-9.2442859.09

近一年长沙市内六区新建办公写字楼批准预售面积走势图（单位：万m2）

2014年上半年内六区新建办公写字楼累计批准预售面积36.29万㎡，同比下降9.24%，累计批准预售4285套，同比增长9.09%。

分区域来看，今年办公写字楼批准预售同比各区差异很大，除芙蓉区和开福区外，其余各区同比均下降。开福区虽增幅很大，但总量仍很少。办公写字楼批准预售面积与套数最高的是雨花区，面积15.10万㎡，套数1836套，同比分别减少22.29%、1.77%。

从各月走势来看，上半年全市办公写字楼批准预售面积最低的月份是3月，仅1.01万㎡。6月份是批准预售面积峰值，面积达20.94万㎡。

◎抵押贷款

1、在建工程抵押贷款仅金额同比上涨

2014上半年长沙市内六区共办理在建工程抵押贷635宗，抵押面积489.27万m2，贷款金额195.32亿元。在建工程抵押宗数、抵押面积、贷款金额同比分别减少12.17%、减少2.27%、增加13.42%，三项指标中仅贷款金额同比增长。

从内六区办理在建工程抵押贷款前十名金融机构看，前十名金融机构共发放贷款142.40亿元，占总发放量的72.90%。其中，中国建设银行发放贷款量最大，达42.69亿元，占总发放量的21.86%；民生银行位居第二，发放金额为22.58亿元，约占总发放量的11.56%；交通银行紧随其后，发放金额15.34亿元，约占总发放量的7.86%。

2014上半年长沙市内六区办理在建工程抵押贷款前十名机构情况表

序号抵押宗数（宗）抵押面积 (万m2)贷款金额 (亿元)贷款金额占总发放量的比重（%）发放贷款机构名称

1196139.84 42.69 21.86%中国建设银行

210530.38 22.58 11.56%民生银行

3727.28 15.34 7.86%交通银行

41520.09 10.90 5.58%农村商业银行股份有限公司

51522.22 9.60 4.91%中国工商银行

62322.35 9.23 4.73%上海浦东发展银行股份有限公司

7195.26 9.11 4.66%东亚银行(中国)有限公司

8216.49 8.00 4.10%太平洋资产管理有限责任公司

91514.02 7.57 3.88%兴业国际信托有限公司

101310.52 7.37 3.77%招商银行

总计410308.45 142.40 72.90%——

注：按贷款金额排名

2、个人房产按揭抵押贷款同比全面回落

2014上半年长沙市内六区房产按揭抵押贷款情况一览表

抵押类型指标2014年上半年同比

房产抵押贷款抵押宗数（宗）82854-9.91%

其中：个人81575-10.09%

抵押面积（万m2）1257.1-3.75%

其中：个人915.2-11.02%

贷款金额（亿元）619.347.15%

其中：个人406.44-5.39%

自年初以来受市场行情冷淡的影响，房产按揭抵押贷款的需求量稍显不足，抵押笔数、抵押面积较去年同期全线回落，降幅分别达到9.91%、3.75%。但在全国信贷环境趋紧的大环境下，我市贷款金额仍有7.15%的上涨。

期房按揭抵押贷款方面，内六区共受理期房按揭抵押贷款33436笔，抵押面积343.81 万㎡，贷款金额147.62 亿元。分类型来看，期房按揭抵押类型以住宅为主，贷款面积318.12万㎡，占比达到92.53%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国建设银行，达32.78亿元，约占总发放量的22.20%，共办理抵押贷款7982笔。其次是北京银行，达14.09亿元，约占总发放量的9.54%，共办理抵押贷款2170笔。

现房抵押贷款方面，内六区共受理现房抵押贷款49418笔，抵押面积913.30 万㎡，贷款金额471.71 亿元。分类型来看，住宅的现房抵押贷款占比最大，贷款面积533.45 万㎡，占比达到58.41%%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国建设银行，共计发放现房抵押贷款91.88亿元，约占总发放量的19.48%，共办理抵押贷款8557笔。其次是农村商业银行（含农村信用社），贷款金额达54.89亿元，约占总发放量的11.64%%，共办理抵押贷款4882笔。

二手房购房按揭贷款方面，内六区共受理二手房按揭贷款3762笔，抵押面积40.65 万㎡，贷款金额16.92 亿元。分类型来看，住宅的二手房购房按揭贷款占比最大，贷款面积36.33万㎡，占比达到89.37%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国邮政储蓄银行，达3.51 亿元，约占总发放量的20.74%，共办理按揭贷款1089笔。其次是交通银行，达2.00亿元，约占总发放量的11.82%，共办理按揭贷款531笔。

Part 2楼市排行榜

★预售许可排行榜★

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，统计得出全市2014上半年批准预售面积前十名楼盘。

2014上半年度长沙楼市批准预售前十楼盘

排名项目名称开发商所在区批准预售面积（万㎡）

1中海国际社区长沙中海兴业房地产有限公司岳麓34.18

2华远?华中心长沙橘韵投资有限公司天心31.42

3金鹏名都长沙盛地置业有限公司长沙县22.81

4金科时代中心长沙金科房地产开发有限公司长沙县17.72

5北辰时代广场长沙北辰房地产开发有限公司开福15.34

6恒大江湾长沙鑫芙置业有限公司芙蓉14.10

7金茂梅溪湖国际广场长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司岳麓12.69

8天麓小区长沙高鑫房地产开发有限公司岳麓11.03

9中粮?北纬28°长沙观音谷房地产开发有限公司望城10.55

10中豪城南时代湖南中豪置业有限公司雨花10.35