2013年前三季度我市（含三县市）完成房地产开发投资829.77亿元，同比增长10.23%。商品房施工面积7956.89万m2，其中新开工面积2007.68万m2，同比分别增长15.49%、37.70%；竣工面积814.33万m2，同比减少7.08%。2013年前三季度我市（含三县市）累计批准预售1510.51万m2，同比增长22.01%；实现商品房成交备案面积1454.16万m2，备案金额900.79亿元，同比分别增长46.32%、52.17%。

Part 1  新建商品房市场

一、新建商品房批准预售情况

表1    2013年1-9月长沙市新建商品房、住宅供应情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

批准预售面积（万m2）同比（%）批准预售面积（万m2）同比（%）

全  市1510.5122.011295.3031.88

其

中芙蓉区44.475.7237.6927.67

天心区122.01-6.9297.899.66

岳麓区285.4632.77236.932.41

开福区139.0923.26125.5450.18

雨花区213.05-13.82167.3272.86

望城区195.4469.04181.04-19.21

长沙县302.2051.68275.1750.09

浏阳市65.20-9.3948.62-2.27

宁乡县143.5939.40125.1045.15

小结：前三季度新增供应同比增长约两成，二、三季度新增供应量较大

2013年1-9月全市新建商品房累计批准预售1510.51万m2，同比增长22.01%，其中住宅批准预售1295.30万m2，同比增长31.88%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售999.52万m2，同比增长15.71%，其中住宅批准预售846.40万m2，同比增长27.67%。从前三季度各月走势来看，4月、6月、7月新增批准预售量高于200万m2，其中7月最大，达到250万m2以上；分季度来看，第二季度新增批准预售量最大，达619.76万m2，其次是第三季度，新增批准预售面积为581.36万m2。

二、新建商品房网签情况

表2    2013年1-9月长沙市新建商品房、住宅网签情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

网签面积（万m2）同比（%）网签面积（万m2）同比（%）

全  市1445.7144.861249.3241.33

其

中芙蓉区61.1637.9253.7354.60

天心区120.5040.5093.7023.70

岳麓区301.1143.79260.0347.56

开福区139.0036.67114.8226.20

雨花区238.5436.61204.4133.03

望城区169.7584.28152.4275.48

长沙县255.9541.23239.1738.09

浏阳市68.5136.7355.1031.57

宁乡县91.1956.0775.9550.70

小结：楼市政策效应逐渐消减，市场成交趋稳

2013年1-9月全市新建商品房累计网签1445.71万m2，同比增长44.86%，其中住宅网签1249.32万m2，同比增长41.33%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签1030.06万m2，同比增长45.43%，其中住宅网签879.10万m2，同比增长42.13%。从今年走势来看，除2月受春节影响成交处于低位，其余月份成交量均高于150万m2，1月成交量接近200万m2，为近两年月度最高值，其次是7月、8月成交量达到170万m2，9月成交量居倒数第二位。分季度来看，三个季度成交量相当，约480万m2，第三季度略高。

三、新建商品房成交备案情况

表3    2013年1-9月长沙市新建商品房、住宅成交备案情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

备案面积（万m2）同比（%）备案面积（万m2）同比（%）

全  市1454.1646.321250.1745.55

其

中芙蓉区72.2475.4362.32110.97

天心区131.7264.32108.6558.93

岳麓区295.4158.95252.8860.22

开福区152.2113.95125.2213.55

雨花区246.2231.82209.0033.23

望城区137.39101.80116.0277.13

长沙县258.1340.13240.7737.94

浏阳市64.0414.5054.1513.13

宁乡县96.8866.8481.2568.88

小结：前三季度商品房备案同比增幅较大，但第三季度备案量环比减少，逐季回升趋势终止

2013年1-9月全市新建商品房累计成交备案1454.16万m2，同比增长46.32%，其中住宅成交备案1250.17万m2，同比增长45.55%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案1035.10万m2，同比增长48.80%，其中住宅成交备案874.00万m2，同比增长48.55%。从前三季度各月走势来看，无一月备案量超过200万m2，与月度新增批准预售量形成较大对比；1月、4月、6月、8月备案量相对较高，但备案量也仅在180-190万m2左右；分季度来看，第二季度备案量最大，达525.41万m2，但第三季度备案量环比出现减少，仅为469.69万m2，终结了自去年一季度以来季度备案量的连续回升趋势。

四、二手房成交情况

? 表4    2013年1-9月长沙市二手房、住宅成交情况

区 域二 手 房其中：住    宅

成交面积（万m2）同比（%）成交面积（万m2）同比（%）

全  市410.3190.41282.92103.20

其

中芙蓉区44.0749.8431.1985.02

天心区36.6216.1131.37100.85

岳麓区45.0569.5034.62129.30

开福区38.1133.8935.0289.79

雨花区68.2591.7661.61108.14

望城区14.6747.6210.0683.21

长沙县99.20430.1841.08145.98

浏阳市39.9481.6226.6269.52

宁乡县24.4283.7511.3698.58

小结：前三季度二手房交易同比增幅较大，第三季度各月二手房交易回复平淡

2013年1-9月全市二手房成交面积410.31万m2，成交套数为30044套，同比分别增长90.41%、39.09%；其中住宅成交282.92万m2，成交套数为26786套，同比分别增长103.20%、50.75%。分区域来看，内六区二手房成交面积246.76万m2，成交套数为22195套，同比分别增长52.78%、54.06%；其中住宅成交203.86万m2，成交套数为20384套，同比分别增长101.62%、68.63%。从前三季度各月走势来看，3月、4月、5月成交量较大，超过50万m2，其中3月、5月超过80万m2，自6月后，月交易量基本呈逐月下降之势；分季度来看，第二季度成交量最大，其次是第一季度，第三季度成交量最低，仅90.55万m2，这主要是政策效应减弱，交易恢复常态所致。

五、房产一、二级市场交易量对比分析

表5    2013年1-9月长沙市房产一、二级市场交易量对比

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市

比 值1.643.606.563.993.619.362.351.603.973.48

小结：前三季度房产一、二级市场累计交易量之比逐月增大，政策影响消散、二手房交易恢复正常是主因

房产一、二级市场对比来看，2013年1-9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.48：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.19：1，比2012全年比值分别缩小1.12、0.54。从走势来看，由于二手房市场交易已回复平淡，全市及多数区（县、市）房产一、二级市场交易量之比继续呈现逐月回升。

六、银行抵押贷款情况

表6    2013年1-9月长沙市房屋抵押情况

区  域累     计

全 市同比（%）其中：内六区同比（%）

房屋

抵押抵押笔数（笔）19290731.0713761137.96

其中：个人19007130.7913566337.49

抵押面积（万m2）3274.2915.681912.3224.36

其中：个人2455.3923.431527.3532.29

贷款金额（亿元）1151.3635.23858.2541.09

其中：个人861.5340.39647.1744.75

在建工

程抵押抵押笔数（笔）159678.7298851.77

抵押面积（万m2）1081.8621.59712.6317.39

贷款金额（亿元）318.2657.27254.5563.75

小结：前三季度抵押各指标同比增幅较大，但相较上半年增幅有所回落

2013年1-9月，全市办理抵押登记手续192907笔，抵押面积3274.29万m2，贷款金额1151.36亿元，同比分别增长31.07%、15.68%、35.23%，其中，办理个人抵押登记手续190071笔，抵押面积2455.39万m2，贷款金额861.53亿元，同比分别增长30.79%、23.43%、40.39%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续137611笔，抵押面积1912.32万m2，贷款金额858.25亿元，同比分别增长37.96%、24.36%、41.09%；其中，办理个人抵押登记手续135663笔，抵押面积1527.35万m2，贷款金额647.17亿元，同比分别增长37.49%、32.29%、44.75%。

2013年1-9月，全市共办理在建工程抵押1596笔，抵押面积1081.86万m2，贷款金额318.26亿元，同比分别增长78.72%、21.59%、57.27%。其中，内六区共办理在建工程抵押988笔，抵押面积712.63万m2，贷款金额254.55亿元，同比分别增长51.77%、17.39%、63.75%。

从前三季度抵押情况来看，全市房屋抵押笔数、面积、贷款金额同比增幅均达15%以上，其中，抵押笔数、贷款金额同比增幅达30%以上，同时，在建工程抵押各指标同比增幅也较大，表明由于今年房地产市场交易仍处于相对旺盛状态，房屋抵押及在建工程抵押市场也出现了较快增长；但从第三季度的情况来看，由于商品房、二手房交易相较上季度均出现一定幅度下滑，这也导致了前三季度抵押同比增幅低于上半年增幅。

七、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

表7    2013年1-9月长沙市土地供应和交易情况

区  域挂牌情况成交情况

宗数面积（m2）宗数面积（m2）金额（万元）综合地价水平值（元/m2）

内

六

区芙蓉区4261496.726300091.352047006821

天心区265654.00274243.84510706879

岳麓区462057111.94421975299.5216087668144

开福区16892628.2715876197.16716287665

雨花区17898715.1716849010.735159546077

望城区742995602.78663051157.016732442207

小  计1597171208.881477125999.5537253625228

郊

县

市长沙县493234098.10503131208.803317631060

浏阳市621654177.8633876910.5659870683

宁乡县702396861.10702237770.60174108778

小  计1817285137.061536245889.96565741906

全  市34014456345.9430013371889.5142911033209

表8    2013年1-9月长沙市各用途土地成交情况

用  途全  市其      中

商业（综合）住 宅工 业

成交宗数30014733120

成交面积（m2）13371889.516096117.781946978.055328793.68

成交金额（万元）42911033097533907719285851

综合地价水平值(元/m2)320950814662536

小结：前三季度土地市场成交活跃，望城区、宁乡县成交量最大

2013年1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌340宗，土地面积1445.63万m2。其中，商业（综合）用地挂牌172宗，土地面积629.15万m2；住宅用地挂牌36宗，土地面积218.40万m2；工业用地132宗，土地面积598.09万m2。全市土地实际成交300宗，同比减少8宗；成交面积1337.19万m2，总金额4291103万元，同比分别增长8.79%、115.85%；综合地价水平值3209元/m2，同比增长98.45%。其中，商业用地成交面积609.61万m2，成交金额3097533万元；住宅用地成交面积194.70万m2，成交金额907719万元；工业用地成交面积532.88万m2，成交金额285851万元。

Part 2   长沙市（内六区）房地产市场基本情况

八、长沙（内六区）新建商品住房供销结构分析（按套数计）

表9    2013年1-9月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表

面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供 销 比

≤60m2964312.21 963911.50 41.00 

60-90m21877123.76 2280927.22 -40380.82 

90-120m22605632.98 2661231.76 -5560.98 

120-144m21621720.53 1753820.93 -13210.92 

＞144m2832010.53 71868.58 11341.16 

合计79007100.00 83784100.00 -47770.94 

小结：前三季度内六区套数供销比达正常水平，供销主力套型面积区间为90-120m2

2013年1-9月长沙内六区住房供应套均面积为107.13m2，同比增大3.98%。从供销情况来看，1-9月套数供销比为0.94:1，供销比达到正常水平；从各套型来看，60-90m2套型销售旺盛，供应趋紧，144m2以上套型供应略有富余。1-9月供销主力套型仍是90-120m2套型，供销量均占各自总量的31%以上。

九、内六区新建商品房待销情况

? 小结：内六区新建商品房待售量增长，未来市场供应充足

2011年至今年9月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1355.82万m2。其中住宅951.11万m2,占70.15%；非住宅404.71万m2，占29.85%。分行政区划来看，岳麓区商品住宅待售量最高超过200万m2，其次是雨花区、开福区、望城区在150万m2以上；分面积段来看，144m2以上商品住宅待售量超过250万m2，其次是120-144m2、90-120m2的待售量在200万m2以上。

Part 3    2013年第四季度长沙房地产市场发展趋势分析

2013年第三季度已经结束，长沙房地产市场新房的供给和成交均呈现了不同程度的增长，新建商品房网签面积已快接近去年全年的成交量，长沙房地产市场发展以其平稳步调，理性向前。在本年的最后一季度里，预计长沙房地产市场将呈现如下走势：

一、宏观调控总体基调不变，但地方性局部调整或显现

当前部分供需矛盾突出的城市房价上涨预期增强，稳控房价工作仍将是重中之重，房地产市场宏观调控政策的力度及方向将不会动摇，限购政策、差别化住房信贷政策等将继续严格执行。第四季度又是今年住房价格控制目标考核的一个关键时期，预计会有部分地方政府会根据市场运行的实际情况，对房地产市场进行灵活微调。如已有温州、芜湖、郑州等在政策上进行了适当调整。房产税仍是第四季度关注焦点，以房养老等新兴理念将进一步探索，即将召开的十八届三中全会或为长效机制建设提供更为明确的方向。

二、土地市场成交依旧活跃，房地产开发投资小幅增长

市场行情向好，投资信心充足，前三季度长沙土地市场成交供应都较为活跃，尤其是优质地块引发激烈的争夺。国土部多次重申加大普通商品住房土地供应，在市场稳定的环境下，第四季度预计会呈现土地供求两旺的现象，开发企业的投资力度和投资规模也仍将在这一阶段得以继续温和回升，新开工面积继续保持增长，预计全市全年完成房地产开发投资约1100亿元，同比增长约7%。

三、房地产市场预期保持稳定，市场供应相对充足

长沙经济、政策环境均比较稳定，房产市场信息做到了及时的公开，住房价格和成交量未呈现大起大落，市场预期处于比较稳定的状态，第四度这种状态有望得到延续。平稳的房地产市场，有利于开发企业保持充足的市场信心，推盘节奏张弛有度。2011年以来至今年第三季度，内六区待售的新建商品住宅面积约900多万m2，能为市场提供较为充分的供给保障。预计全市全年新建商品房批准预售面积可达2000万m2，同比增长约5%。

四、购房需求平稳释放，不同产品销量有所分化

刚性需求是长沙购房者的主力，第四季度预计市场发展环境比较平稳，刚性需求和改善性需求均是呈现比较温和的释放，新建商品房网签成交将有显著增长，全市全年新建商品房网签成交面积约1900万m2，同比增长约26%。但在各个项目上，成交量仍会存在着分化，洋湖、梅溪湖、武广等片区的项目仍将是受关注的热点，而迎合了刚需的位置较好、环境优美、性价比高的中小套型产品也将备受购房者的青睐。这些项目预计会取得较好的销售业绩，为各开发企业带来2013年稳稳的收获。

五、房产信贷继续从紧，二手房市场易受波及

第三季度末，“停贷潮”逐渐开始显现，长沙虽未出现停贷，但房地产贷款从紧已经成为一个不争的事实，部分个人按揭贷款办理周期逐渐延长。第四季度更是年终盘点的时间，银行放贷额度吃紧的可能性大。而长沙二手房市场受金融信贷的支持力度本身就较弱，信贷的从紧对处于低迷的二手房市场更是雪上加霜。预计第四季度长沙二手房市场成交量会有所下滑，全市全年二手房成交量在500万m2左右，同比增长约60%。

六、保障性安居工程超额完成建设任务，惠民生基础工作进一步加强

第四季度保障性安居工程将迎来年终考核，当前保障性住房建设正稳步推进，受益于早做部署、总体推动的工作方针，保障性安居工程有望超额完成年度目标任务。当前市区范围内低收入及中等偏下收入住房困难家庭、外来务工人员、新就业大学生住房困难申报登记工作还在推进，住房保障对象每月公开等等，住房保障的基础工作广度、工作深度都在进一步加强。