TOPIC7 预测篇 “稳”字当先 匀速发展

　　变化莫测的2012年长沙楼市完美收官，2013年长沙楼市走向如何？在调控政策持续紧盯的市场环境下，在十八大经济稳定运行的引领下，2013年长沙楼市将以稳定为基调，匀速发展。展望2013，房地产行业扩容空间仍然存在，长沙经济大跨越发展的同时，必定带领房地产行业积极向上。 

　　Part 1  2013年市场走势预测与分析

　　2012年，是房地产市场宏观调控成果的巩固年，调控方向未变，调控力度坚定，但调控仍进行适度的微调，有保有压。市场对政策依然敏感，从年初的寒冬，自3月来初见起色，到第四季度的强势回暖。在略带“惊喜”的翘尾行情下，长沙楼市款款迈入了2013年。作为全面贯彻落实十八大精神的开局之年，实施“十二五”规划承前启后的关键一年，全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年，2013年的房地产市场又该有着怎样的一段特殊里程？基于未来可预见的新形势、新机遇，综合2012年宏观经济、调控政策、房地产市场运行情况，对长沙房地产市场走势做出八大判断。

　　一、既有调控政策继续执行，但不排除从严政策出台

　　当前房地产市场调控政策效应呈现出了减弱之势，房地产市场回暖已逐步坐实。2013年是新一届政府开局之年，对于房地产业的发展来说，保持政策的稳定与持续至关重要。2012年底召开的中央经济工作会议明确指出继续坚持房地产调控政策不动摇，这已为2013年房地产市场政策走向奠定了基调，限购限贷政策本质上不会有松动，抑制投资投机和保护合理自住需求仍为主要方向。但会议同时指明继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，预计在利率、存款准备金上会有适当调整。同时，结合2012年房产税改革经验总结、国务院督查房地产调控落实情况、个人住房信息联网等大举措，房地产市场长效机制预计将进一步完善，极有可能适时扩大房产税试点范围。总体上，政策仍将以稳为主，但并不排除市场出现一定程度反弹时，从严从紧楼市新政的出台。

　　二、土地市场有望走出低谷，火爆局面预计难以显现

　　与购房者买房意愿日趋积极，市场成交量持续增加的情况相反，2012年长沙土地市场总体上显得有点冷清，全年全市土地招拍挂出让1817.72万m2，成交面积1755.77万m2。但沉寂之中不乏激进的插曲，在经历了前三季度的平淡之后，第四季度全国部分城市呈现了“供需两旺”的行情，长沙土地市场在10月份稍稍爆发，迎来了年度内供应面积及成交面积的高峰值。随着市场销售行情的好转，开发企业资金压力得到了有效缓解，土地储备需求明显增加，预计2013年长沙土地市场将逐步走出成交低迷的局面。但这个回暖的步调将会是缓慢与温和的，鉴于年底土地市场的异常逆转，国土资源部继续加大土地市场的监管，并推行不定期公开部分房地产企业购地及部分住宅大宗地项目出让情况，加强跟踪监管。预计2013年地方政府将积极稳妥的推出土地，保持土地市场的供需平衡，因此长沙土地市场出现火爆局面的可能性很小。

　　三、房地产投资开工稳步回升，但回升幅度有限 

　　2012年长沙房地产开发投资同比增速逐步放缓，新开工面积呈现负增长，受市场销售不理想、银行贷款又艰难、资金压力难缓解等影响，大部分的房企开发投资热情降低，有部分项目甚至不得不放缓开工速度、推迟开工时间等。2012年底市场的走量高升，为2013年的市场带来了利好，房企资金状况预计会进一步好转，为开发投资规模的扩大创造了条件，新开工项目会有所增加，有望扭转新开工面积负增长的局面。但考虑到当前市场政策环境并未发生变化、库存压力依然很大，而刚性需求又得到了一定程度的消化，基于理性的市场分析与判断，开发企业大规模的扩大投资、加快开工速度的可能性较小，预计2013年全市完成房地产开发投资将达到1100亿元左右，新开工面积约2000万m2，投资、开工增速主要以稳为主，不会十分突出。

　　四、市场供需基本平衡，库存有望进一步消化

　　2012年长沙新建商品房累计批准预售1907.14万m2，同比减少5.25%，市场总体供给仍然比较充足。全年全市新建商品房成交备案面积1438.09万m2，同比减少19.95%，随着刚需和改善性需求的逐步入市，成交量逐步回暖，全年同比在逐步缩小。2013年预计会延续这个趋势温和上行，市场上供需保持基本平衡。在供给上，受市场成交量上升、房地产开发规模有望扩大等因素影响，新增批准预售有望止跌回升，房企推盘力度或有所加大，预计全年全市新建商品房批准预售保持在2000万m2上下。在需求上，政策向刚需倾斜的基调未变，刚需是我市市场消费的主力未变，受2012年市场成交上升的影响，消费者对市场预期发生改变，2013年刚需与改善性需求仍会继续发力，同时随着经适房上市交易，二手房市场行情或有所好转。预计全市全年新建商品房成交备案约1600万m2，二手房成交将接近400万m2。值得注意的是，2010年以来，我市内六区新建商品房库存面积为 1369.58万m2，其中住宅916.63万m2，占比66.93%，市场库存压力依然较大，2013年成交量的上扬，将加速市场上的库存消化。

　　五、房价上涨压力依然存在，但房价收入比维持理性

　　从宏观上看，十八大确立了到2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，未来收入增长预期明显加强，与城乡居民人均收入正相关的房价也对应了上涨预期。从微观上看，近年来长沙房价在全国省会城市排名相对靠后，房价仍处于低洼地段，又加上城乡一体化推进、长株潭融城等因素影响，市场有效需求大幅增加，未来房价仍面临着上涨压力。但长沙房价收入比居于全国省会城市排名后位，2011年、2012年房价收入比分别为6.79、6.20，均处于理性区间。同时为保持政策的连续性，稳定调控成果，中央预计会加大对房价的监管力度，防止房价的反弹。因此，长沙房价收入比仍可维持在理性区间，总体上保持基本稳定。

　　六、城镇化提升新高度，地产发展重质量与布局

　　2013年中央经济工作会议明确提出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。推进城镇化无疑是房地产发展的重大利好，但发展核心放在“质量”上对房地产业来说折射了新的要求。一方面城镇化会将更多资源投向郊区和小城镇，缩小城乡间的差距，房地产业在布局上预计将进一步向小城镇挺进，就长沙而言，2013年四区（县）市房地产业有望快速发展，城乡一体化示范小城镇将率先发力。另一方面城镇化加速房地产业转型升级与品质提升，复合地产、产业地产、旅游地产等仍会是开发企业转型探索的方向，绿色建筑、全装修住宅、精品楼盘、样板工程等仍会是房地产业产品的追求。根据《2012年度中国绿色地产发展报告》长沙成为2012年中国十大最适合投资绿色建筑的城市，随着鼓励政策的逐步落实、人们注重居住品质观念的提升，长沙楼盘品质预计会更上一层楼。 

　　七、保障性住房建设稳步推进，管理体系进一步完善

　　2012年底全国住房城乡建设工作会议指出，2013年中央将继续加大对保障房与配套设施建设的资金支持力度，地级以上城市要把外来务工人员纳入住房保障范围。这意味着保障对象范围有了进一步扩大，政府对保障性安居工程建设力度加大，因此，预计2013年长沙保障性住房建设力度还将持续加强，保障性住房供给会有所增加。从管理体系来看，国家层面上，2012年国家在引导民间资本投入保障性住房建设、棚户区改造资金补助、保障房信息公开、公共租赁住房管理等方面出台政策，《住房保障档案管理办法》也将于2013年1月1日起施行。就长沙来说，当前长沙在保障性住房申请、审批、管理等方面已形成了专业体系，2013年1月5日起将施行新的《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》，这些都将提高保障性住房管理的规范性和效率性。

　　八、高铁新城建设效应逐步显现，轨道交通继续发力

　　随着2012年底京广高铁开通、沪昆高铁建设的推进，长沙高铁枢纽地位已然奠定。而当前长沙高铁新城的基础设施建设已经初具规模，2012年11月底开始挂牌出让首宗土地，标志着规划面积18.92平方公里的高铁新城开发建设正式拉开序幕。预计2013年仍会陆续有土地推出，高铁新城房地产开发向前迈出步伐。当前长沙地铁建设正如火如荼进行，2013年10月地铁2号线预计将正式投入运营，地铁2号线贯穿长沙东西，与高铁站实现了“零换乘”，地铁1号线项目建设继续推进，地铁3、4号线将开工，高铁与轨道交通的综合效应预计会越来越显现，不仅能够有效的拉动长沙本地居民对轨道交通沿线楼盘的热衷，其所带动的北京、广州、深圳等外地来长置业热潮或有所涌动。

　　Part2 2013年新盘推荐

　　预测排行榜

　　依据长沙市房产研究中心调查问卷及0731房产网网上调查数据，充分参考各方评价和意见，推荐2013年长沙楼市最值得期待的品牌楼盘。

　　2013年长沙楼市最值得期待品牌楼盘

　　（排名不分先后）

　　项目名称开发商所在区

　　荣盛 · 花语馨苑湖南荣盛房地产开发有限公司岳麓区

　　紫华郡湖南建良置业有限公司长沙县

　　中南红 · 领邦红星实业集团有限公司雨花区

　　湘腾琴岛长沙泰恒置业有限公司岳麓区

　　骑龙大街湖南正湘置业有限公司岳麓区

　　南山 · 雍江汇长沙南山新城房地产有限公司岳麓区

　　乾源国际广场湖南双盈房地产开发有限公司望城区

　　和泓 · 梅溪四季湖南和泓房地产开发有限公司岳麓区

　　入榜剖析：

　　岳麓区优质新盘独领风骚，占据大半江山

　　从2013年长沙楼市值得期待楼盘榜单来看，岳麓区∶长沙县∶雨花区∶望城区=5∶1∶1∶1，岳麓区一鼓作气，优质新盘扎堆上市，占据榜单5席，雨花区、望城区、长沙县齐头并进，分列榜单一席，其他区县遗憾未上榜。榜单上所示楼盘种类丰富，有城市综合体，也有高档住宅小区，细看榜单，岳麓区的五个项目荣盛·花语馨苑、湘腾琴岛、骑龙大街、南山·雍江汇、和泓·梅溪四季都是宜居型的优质新盘，配套齐全，环境优美，价格适中的特性符合市场主流需求，因此备受期待。

　　2013谁最值得期待？花落高性价比居家盘

　　2012年，可称为“刚需年”，刚需族撑起了楼市半边天，“刚需”二字也成为2012年楼市最热词。谁能唤醒刚需，谁就能赢得市场！2013年，在楼市维稳的氛围下，刚需盘持续入市乃众望所归。荣盛·花语馨苑旨为市民呈现一个温馨、时尚、浪漫的精品社区，项目业态丰富，配套齐全，尽享城市舒适生活；紫华郡地处空港城板块核心，区位潜力无穷；中南红·领邦地处省政府版块、植物园板块、红星商圈绝对中心位置，更以欧式园林为卖点，最大可能的拓宽居住尺度，还原居住本质；湘腾琴岛项目户型设计方正、通透、赠送率高，环境优美，绿化率高，实为刚需者的居家首选；南山·雍江汇东望湘江与浏阳河交汇美景，隔河相望两馆一厅，在近享滨江新城CBD核心商业便利的同时，还能独享私人生活的静谧和安宁；乾源国际广场作为望城区唯一的国际高端城市综合体，地位可享而知，如此大体量城市综合体的入驻也将引领望城区走向新纪元。和泓·梅溪四季地处炙手可热的梅溪湖国际新城核心，区域优势不言可喻，项目独揽百年长郡、岳麓区实验小学，稳踞2号线地铁口，私藏24万平米梅岭公园，诸多绝版配套资源让项目愈发耀眼。

　　Part 3  2013楼市建议

　　十八大的顺利召开给房地产市场传递出了不一样的声音和信心，全新的开局，全新的2013年长沙楼市，我们该如何把控，这里对2013年长沙楼市的发展给出政策环境、产业发展、市场运营、置业选择四个方面的建议。

　　政策环境

　　从2010年楼市调控，尤其是商品房限购措施实施以来，长沙房地产市场中部分投资投机性需求得到了很好的抑制。然而，仅依赖限购的行政调控手段还不能完全保证房地产持续健康发展，这一轮房地产调控的成果还不稳定，在抑制了投资、投机需求之外，市场的需求仍然很强烈，房价上涨的压力依然存在，地方政府放松调控的意愿也比较强烈。因此，需要科学实施比较成熟的长效机制来补充和替代目前非常规的调控手段。

　　2011年，上海、重庆等地已经开始了房产税的征收试点，取得了一定的成效和经验。当前，大范围开征房产税的风声越来越紧，各地紧锣密鼓安排房产税征收试点的消息不胫而走，房产税扩围已经呼之欲出。有官员就明确表示：目前扩大房产税试点范围的改革方向应该已经被锁定，下一步必然扩征的方向也是明确的，只等高层时间表；同时，房产税税率和起征点允许各地间存在差异。不过，若房产税征收试点要全面展开，需要考虑和解决的问题还有很多，困难还很大。就长沙房地产市场来说，我们认为全面征收房产税的条件还不是非常成熟，建议基本维持目前的调控格局和强度，限购政策还可以继续执行一段时间，待房产税征收条件成熟再适时调整。

　　结合长沙房地产市场发展的实际，建议长沙推行房产税的最佳时机预计是在两至三年之后，原因在于人们对于房产税的了解程度逐渐提高，心理接受程度渐渐增强；另外，随着长沙市房地产市场不断发展完善，房价评估制度和个人财产登记制度以及个人住房信息系统的完善，产权逐渐明晰，房价呈现稳定上升的趋势，人们的房屋需求量得到满足，这时推出最合适。同时，建议开征房产税时先锁定经营性房屋，然后再逐步覆盖增量房屋和存量房屋，并且区分高档住宅与普通住宅，实行分步分类策略。

　　产业发展

　　多元化发展

　　在住宅市场长期遭受调控的背景下，当前房地产企业都在研究未来的出路，一些品牌的房地产企业率先推出产业地产、旅游地产、养老地产、商业地产等细分领域地产，不失为一种发展道路，房地产业多元化转型已经成为了共识。

　　房地产的转型，一方面是适应产业结构转型，另一方面是适应政府思维转变。目前，国内知名的房地产企业，没有涉足非住宅类房地产开发的，已经屈指可数了。因此，在业态发展上，建议改变目前单一产品结构类型，从政策上鼓励旅游地产、养老地产、文化地产、体育地产、休闲地产、工业地产、物流地产、商业综合体等多元化发展。但是，在涉足非住宅类房地产开发过程中，要不断学习最新的开发理念和商业模式，打造符合房地产转型要求的复合型运营团队，整合资源、拓宽融资渠道等，从而最大限度的规模经营风险。

　　绿色转型

　　在房地产持续调控背景下，审时度势成为房地产行业可持续发展的必然选择。十八大报告中生态文明首次被提到国家总体布局的高度来阐述，这对房地产业绿色发展、循环发展、低碳发展指明了未来的转型方向。其实，在这之前国家已经在绿色建筑、建筑节能方面做出了一些宏观政策上的引导，出台了一系列的规范文件，今年4月份财政部联合住建部共同出台了《关于加快我国绿色建筑发展的实施意见》，其中就绿色建筑的发展提出了鼓励补贴政策和措施。如今，这一论断正好为仍在蹒跚前行的绿色建筑、绿色地产的发展带来了新的机遇。

　　房地产绿色转型大势所趋，因此广大的房地产开发商们应该认清这一点，尽快的做好绿色转型的准备，在目前建筑节能、精装修、住宅产业化等基础上不断提升和拓展，抢得转型先机。虽然绿色建筑回报率有目共睹，然而，开发运营成本与难度也是相当大。如何践行绿色地产开发成为了摆在房企面前最实际的问题，从绿色建筑的设计、采购、施工、营销到运营标识，都需要逐步摸索、规范、遵循统一的标准，同时，还需要整合一套完整成熟的产业链作为支撑。目前，在绿色地产转型道路上先行一步的万科形成了自身特色的产业化之路值得借鉴。建议对建筑节能、绿色建筑、低碳建筑、可再生能源建筑应用、住宅产业化等项目，实行政策引导、税收优惠或经济奖励，并建立健全相应的技术标准和规范体系，使项目在设计、施工、验收和使用等各环节能够有据可查。

　　市场运营

　　在住宅市场受“限”的当下，商业地产一片飘红，从长远来看，商业地产将成为下一个亮点已成为业内共识。其中，城市综合体便是商业地产快速发展的产物之一。城市综合体这种业态在今年格外受到关注和热捧。这种背景下更加要求企业在打造城市综合体的时候有独特的定位、有独树一帜的风格。城市综合体不止是对一些局部的商业和功能要求的一种平衡，它对业主的利益、成败及投资回报上也会有非常大的影响，对整个城市的形象及经济发展也会起到非常大的作用。

　　城市综合体运营需要具备的条件。首先是交通，基本它都坐落在公共交通的枢纽位置，比如地铁、公交、快速交通等公共交通的网络聚集点，只有这样它才具备人气，人流才会源源不断。第二是消费力，包括核心消费能力和交通辐射半径在半小时商圈内的人群，至少需要具备30万人口的基数，而二线城市综合体的辐射范围要比一线城市更广。

　　城市综合体的最终成功与否，取决于后期的运营理念、策略、模式等。由于城市综合体开发体量大、业态多样、投资巨大、收益丰厚，因此所开发物业的产权的运营模式显得尤为重要。目前，主要有两类运营模式，一类是以出租持有经营为主，这类模式适合资金链稳定的开发商，有足够资金投资并能够承受较长的资金回笼期。一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，开发商一般会采用长期持有的方式经营，以期获得商业价值的逐步递增。第二类是出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合，这种模式通过产品出售一般能够基本收回投资，便于再次投资，而且还能通过持有物业获得长期的利润。

　　置业选择

　　投资城市综合体

　　城市综合体的大量出现，让很多投资者迷失了方向。当大量城市综合体蜂拥出现之时，城市综合体中的商铺、公寓、写字楼到底该如何选择也成为大家关注的焦点，谨慎投资之余，还应该注意一些投资要点，需要特别提醒的是投资办公、商铺类商业地产，比较和选择十分重要，比较和选择不当的话也会有很大的风险。

　　商用公寓：从投资住宅公寓来看，首先需要看项目的区域是否有发展潜力；其次，看项目的交通是否便捷；其三，看项目周边是否拥有成长中的商业氛围；第四，看项目是否有高品质酒店进驻。如果一个项目能满足以上几点，投资者就可放心进行投资。而处于城市综合体中的商用公寓，商业氛围、品质酒店等几乎不用太多的考虑。相较于普通住宅公寓，投资城市综合体中的商用公寓投资回报率更高，更容易赚钱，但如果销售价格透支了未来10年甚至更长时间，就要有所慎重。

　　商铺：从商业地产的投资规律来看，商业在城市综合体所占的比重，与社区商业不同，并非越小越好。根据商业面积与服务人群数量之间关系，人均购物面积应保持在1.1—1.2平方米。当然，如果区域收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例来进行选择投资。不过，可能很多投资者并不好判断商业面积与服务人群的配比界定。根据经验来看，以商业项目为圆心，其一公里以内60%的常住人口为有效服务人群，两公里以内30%的常住人口为有效服务人群，如果超出3公里，有效服务人群可能就只有10%，甚至不到这个数目。因此，要投资城市综合体中的商业地产，有必要对其周边三公里范围内的常住人口数量进行考察。要考察周边的配套情况、交通优势、区域格局、产业分布情况是否与之相适应，并考察周边人口分布情况，收入情况，初步判断此区域是否具备发展前景。当然，在这个判断过程当中，市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。

　　写字楼：决定写字楼升值的要素，第一是看整个城市规划。顺着规划，选择在城市主要动线周边的写字楼是最好的。第二是交通区域配套和成熟度。选择投资在发展已经相当成熟的地方，价值完全不同。第三是项目规模，硬件设施水平和自身配套，尤其是商务配套要十分齐全、有品位。第四是开发商的实力和品牌影响力，企业的品牌和实力不同，开发的写字楼产品的档次、品质和品位都不同，可以满足不同级别客户的需求，因此在选择投资写字楼档次的时候要充分考虑，揣摩一下相应级别写字楼未来租赁的供求关系这是非常重要，选择同级别当中性价比更高的自然会好一些。第五是物业管理水平和公司的影响力。物业管理管的好对这个写字楼肯定有相应的增值。第六是特别关注性价比和综合竞争力，进行综合的考量和比较，选择优势明显的物业进行投资。

　　购房时机

　　从全国楼市来看，在房价连续5个月上涨的市场背景下，政策层面出现微妙变化，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征；另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望。

　　2013年长沙楼市房价将继续保持价格稳定的态势，高性价比房不会大涨。从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，当下仍是自住型购房者最佳购房窗口时机，在这一阶段，刚需购房者将继续支撑整个房地产市场的成交。