2011年前三季度长沙市房地产市场分析报告

　　长沙市房产信息中心  长沙市房产研究中心

　　注：本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2011年前三季度由于银行房地产金融信贷紧缩，同时全国性的一、二线城市相继实行“限购令”，且有加码趋势，2011年前三季度我市开发商、购房者均出现了一定的观望情绪，新增供销同比均出现下降，内六区尤为明显；二手房市场仍然疲软，成交面积同比也有小幅下降。总的来看，房地产市场处于理性调整期。2011年前三季度我市（含四县市）完成房地产开发投资673.76亿元，同比增长40.08%。商品房施工面积7062.90万㎡，其中新开工面积1724.58万㎡，同比增长14.93%、-3.77%；竣工面积937.53万㎡，同比增长70.89%。2011年前三季度我市（含四县市）累计批准预售1374.76万㎡，同比减少6.64%；实现商品房销售面积1413.26万㎡，销售金额746.39亿元，同比分别增长-9.05%、13.93%。

　　PART 1  长沙地区房地产市场基本情况

　　一、批准预售情况

　　表1  2011年前三季度长沙市新建商品房、住宅供应情况

　　区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批准预售面积

　　（万㎡）同比（%）批准预售面积

　　（万㎡）同比（%）

　　全  市1374.76 -6.64 1225.25 -6.39 

　　其中芙蓉区75.30 -22.44 66.32 -24.05 

　　天心区112.15 -30.24 101.89 -31.69 

　　岳麓区244.85 0.85 219.20 -0.98 

　　开福区201.31 18.45 175.97 6.14 

　　雨花区205.26 -44.77 190.23 -43.65 

　　望城区89.83 -19.96 78.62 -15.35 

　　长沙县280.77 38.64 266.78 43.36 

　　浏阳市71.56 78.64 57.38 64.61 

　　宁乡县93.72 24.24 68.87 103.45 

　　小结：前三季度长沙商品房批准预售量同比有小幅减少，减少区域主要出现在内六区

　　2011年前三季度全市新建商品房累计批准预售1374.76万㎡，同比减少6.64%，其中住宅批准预售1225.25万㎡，同比减少6.39%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售928.71万㎡，同比减少19.56%，其中住宅批准预售832.22万㎡，同比减少21.05%。内六区仅岳麓区、开福区批准预售量同比保持增长，而三县市批准预售量同比仍有较大增幅。

　　二、新建商品房销售总量

　　表2  2011年前三季度长沙市新建商品房、住宅销售备案情况

　　区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　销售面积（万㎡）同比（%）销售面积（万㎡）同比（%）

　　全  市1413.26 -9.05 1280.03 -11.36 

　　其中芙蓉区72.78 8.17 63.94 16.30 

　　天心区140.28 -8.92 119.97 -11.61 

　　岳麓区228.88 13.18 211.96 11.33 

　　开福区199.63 -1.45 189.83 -1.20 

　　雨花区315.55 -24.67 283.81 -27.40 

　　望城区79.93 16.51 73.42 9.00 

　　长沙县229.15 -23.97 216.69 -24.49 

　　浏阳市57.49 -13.75 50.65 -16.40 

　　宁乡县89.57 23.84 69.75 7.17 

　　小结：前三季度长沙商品房销售备案量同比减少近一成，五区县同比出现降幅

　　2011年前三季度全市新建商品房累计销售备案1413.26万㎡，同比减少9.05%，其中住宅销售备案1280.03万㎡，同比减少11.36%。分区域来看，内六区新建商品房累计销售备案1037.05万㎡，同比减少6.87%，其中住宅销售备案942.93万㎡，同比减少8.58%。内六区中天心区、开福区、雨花区销售备案量同比下降，雨花区降幅最为明显；三县市中长沙县、浏阳市销售备案量同比下降，长沙县降幅较大。

　　三、二手房销售面积

　　表3  2011年前三季度长沙市二手房、住宅销售情况

　　区 域二 手 房其中：住    宅

　　销售面积（万㎡）同比（%）销售面积（万㎡）同比（%）

　　全  市309.65 -2.35 204.94 -2.05 

　　其中芙蓉区55.65 37.23 25.83 -15.76 

　　天心区33.05 13.61 23.62 -5.21 

　　岳麓区33.14 13.51 21.66 -14.33 

　　开福区34.17 -5.01 26.38 -3.00 

　　雨花区48.08 -17.24 42.39 -4.46 

　　望城区9.71 15.79 7.63 24.83 

　　长沙县48.30 2.40 30.46 11.58 

　　浏阳市32.34 15.09 19.51 20.79 

　　宁乡县15.39 -62.02 7.46 3.03 

　　小结：前三季度长沙二手房成交量同比略有下降，三区县同比出现降幅

　　2011年前三季度全市二手房成交面积309.65万㎡，成交套数为27197套，同比分别增长-2.35%、11.15%；其中住宅成交204.94万㎡，成交套数为23208套，同比分别增长-2.05%、7.41%。分区域来看，内六区二手房成交面积213.62万㎡，成交套数为17839套，同比分别增长6.12%、-4.93%；其中住宅成交147.51万㎡，成交套数为16023套，同比分别减少6.96%、7.16%。全市仅开福区、雨花区、宁乡县同比出现降幅，其他各区县二手房成交量同比保持一定增长。

　　四、房产一、二级市场交易量对比分析

　　表4  2011年前三季度长沙市房产一、二级市场交易量对比

　　区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市

　　比 值1.31 4.24 6.91 5.84 6.56 8.23 4.74 1.78 5.82 4.56

　　小结：前三季度长沙房产一、二级市场交易量之比仍然较大，市场仍有较大成长空间

　　房产一、二级市场对比来看，2011年前三季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.56：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.85：1，比2010全年比值分别缩小0.01、0.14。从各区县情况来看，芙蓉区、浏阳市房产一、二级市场交易比值低于1.8，其他各区县比值均超过4.0，商品房成交量远超同期二手房成交量，房地产市场仍有较大成长空间。

　　五、银行抵押贷款情况

　　表11  2011年前三季度长沙市房屋抵押情况

　　区  域全 市同比（%）其中：

　　内六区同比（%）

　　一

　　般

　　抵

　　押抵押笔数（笔）159730-7.42111579-6.43

　　其中：个人157262-7.49110730-3.49

　　抵押面积（万㎡）2708.93-9.831529.32-11.01

　　其中：个人2067.29-10.021264.19-3.66

　　贷款金额（亿元）769.418.99568.888.07

　　其中：个人588.308.54445.6512.74

　　在建工程抵押抵押笔数（笔）911-33.46671-3.59

　　抵押面积（万㎡）582.15-6.23453.02-7.74

　　贷款金额（亿元）158.9340.50137.8045.53

　　小结：前三季度长沙房地产抵押市场同比规模缩减，企业从银行取得金融支持的难度加大

　　2011年前三季度，全市办理抵押登记手续159730笔，抵押面积2708.93万㎡，贷款金额769.41亿元，同比分别增长-7.42%、-9.83%、8.99%，其中，办理个人抵押登记手续157262笔，抵押面积2067.29万㎡，贷款金额588.30亿元，同比分别增长-6.97%、-8.75%、9.36%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续111579笔，抵押面积1529.32万㎡，贷款金额568.88亿元，同比分别增长-6.43%、-11.01%、8.07%；其中，办理个人抵押登记手续110730笔，抵押面积1264.19万㎡，贷款金额445.65亿元，同比分别增长-3.49%、-3.66%、12.74%。

　　2011年前三季度，全市共办理在建工程抵押911笔，抵押面积582.15万㎡，贷款金额158.93亿元，同比分别增长-33.46%、-6.23%、40.50%。其中，内六区共办理在建工程抵押671笔，抵押面积453.02万㎡，贷款金额137.80亿元，同比分别增长-3.59%、-7.74%、45.53%。

　　从抵押笔数、抵押面积来看，一般抵押和在建工程抵押规模均有缩减，这一方面是由于今年商品房成交量下降所引致，另一方面，在建工程抵押量的减少也体现了今年银行对房地产业金融信贷支持力度减弱，开发企业从银行取得金融支持的难度加大。

　　PART 2 长沙市（内六区）房地产市场基本情况

　　六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

　　表6  2011前三季度长沙市土地供应和交易情况

　　区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区内六区

　　出让情况宗  数5524744489

　　面积（㎡）172288.14217644.141299331.66205188.170167.052738328.254702947.34

　　成交情况宗  数64161184085

　　面积（㎡）237018.30200785.05647933.33268209.5962531.112258276.354574753.64

　　金额（万元）7114471327102353531401921056342378711563207

　　综合地价水平值（元/㎡）30017661036325227109710533417

　　表7  2011前三季度长沙市各用途土地成交情况

　　用  途内六区其  中

　　商业（综合）住 宅工 业

　　成交宗数85371137

　　成交面积（㎡）4574753.641511072.97 562352.862501327.81 

　　成交金额（万元）15632071280208 161204121795 

　　综合地价水平值

　　(元/㎡)34178472 2867 487 

　　小结：前三季度长沙商业、工业用地成交宗数平分秋色，住宅用地市场较为冷清

　　1-9月，市内六区招拍挂出让土地挂牌89宗，土地面积470.29万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌42宗，土地面积224.17万㎡；住宅用地挂牌10宗，土地面积52.88万㎡；工业用地挂牌37宗，土地面积193.24万㎡。市内六区土地实际成交85宗，成交面积457.47万㎡，成交总金额1563207万元，综合地价水平值3417元/㎡，其中，商业用地成交面积151.11万㎡，成交金额1280208万元；住宅用地成交面积56.23万㎡，成交金额161204万元；工业用地成交面积250.13万㎡，成交金额121795万元。

　　七、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）

　　表8  2011年前三季度长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）

　　面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供 销 比

　　≤60㎡764110.151092312.55-32820.70

　　60-90㎡2104527.942398527.55-29400.88

　　90-120㎡2100427.892031723.336871.03

　　120-144㎡1592121.141820720.91-22860.87

　　＞144㎡970312.881363515.66-39320.71

　　合计75314100.0087067100.00-117530.87

　　小结：小户型、大户型供应紧俏，60-90㎡套型是前三季度供销的主力套型

　　2011年前三季度长沙内六区住房供应套均面积为110.50㎡，同比增大2.88%。从供销对比来看，内六区总供销比为0.87，仍小于1，同期新增供应量小于备案量；60㎡及以下、144㎡以上供销比仅为0.7左右，长沙地方版限购令“限小不限大”，以及今年股市低迷造成的投资向房地产市场转移，是这一现象的主要成因；但结合存量，大户型供应仍较为充足。90㎡以下套型供应占比为38.09%，同比减少3.59个百分点。

　　八、内六区新建商品房待销情况

　　小结： 新建商品房“供增销减”持续，累计待售量逐月增长

　　2009年以来，截止今年9月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为760.77万㎡。其中住宅573.27万㎡,占75.35%；非住宅187.50万㎡，占24.65%。分行政区划来看，开福区、岳麓区、雨花区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比24.99%、21.83%、21.69%；分面积段来看，144㎡以上商品住宅的待售量最大，占比35.90%，其次是120-144㎡商品住宅的待售量占比23.40%。 

　　PART 3  2011年前三季度长沙房地产市场综合评价

　　九、商品住宅成交价格指数分析

　　根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2011年9月底，我市商品住宅成交价格指数为239.02点，较年初上涨25.84点，今年的月均涨幅为2.87点，增幅较去年减少0.45点。从具体单月指标来看，今年2月、4月、8月涨幅较明显，3月、7月、9月有所下跌。

　　从面积子市场指数来看，今年以来，120-144㎡面积段价格指数的月均涨幅最大为4.46点，其中2月、4月、6月、8月指数涨幅较大；其次是60-90㎡面积段价格指数月均涨幅为4.38点；60㎡以下面积段价格指数月均涨幅最小为1.80点，指数波动范围相对较小。

　　从板块子市场指数来看，今年以来，新南城板块价格指数涨幅最大，月均上涨6.16点，其中2月、6月、8月、9月涨势较明显，其余月份保持较平缓的上升趋势；其次是东城板块，价格指数月均涨幅为5.92点，其中4月、6月、9月涨幅较大；河西板块、北城板块、中心板块的月均涨幅分别为2.89点、4.71点、2.15点。

　　小结：前三季度城房指数涨速放缓，部分子市场指数涨幅较大

　　2011年商品住宅价格指数涨速较去年有所放缓，1-9月累计上涨25.84点，达到239.02点，月均涨幅为2.87点；分面积段来看，60-90㎡、120-144㎡面积段价格指数涨幅较大，这也是较为畅销的两种户型；分板块来看，东城板块、新南城板块价格指数涨幅居前，部分高端项目、精装项目的成交拉高了区位的整体均价。

　　十、房地产市场景气指数分析

　　小结：前三季度长沙房地产市场景气指数总体平稳，在景气线上下小幅波动

　　依据我市房地产市场景气指数分析模型，2011年前三季度长沙房地产市场景气指数总体表现比较平稳，除1月份出现明显回落外，其他各月景气指数值基本在景气分界线100点上下小幅波动。从单月指数值来看， 1、5、6、7、8、9月处于高景气空间，尤其7月份指数值冲到101.15，为今年最高，5月为100.70点，1月为100.48点，同样是今年指数相对较高的月份；而2、3、4月份处于低景气空间，特别是2月从100.48点下滑至97.02点，创下近一年来的最低。分季度来看，有从一季度到三季度逐步上升的趋势。一季度由于受到多重调控新政的夹击，包括“新国八条”、限购令、限涨令等，景气指数整体呈现大幅回落之势。二季度随着各项措施深入执行，公积金、加息、提准、明码标价等后续调控手段加码，楼市处于深度博弈之中，因此市场景气状况没有明显起色，仅仅缓慢回升。到三季度，随着金九银十的到来，虽成色不足，但也部分拉动了市场景气，因此三季度市场景气状况比较乐观。从目前长沙房地产市场交易情况来看，预计四季度市场可能继续降温，房价可能出现松动迹象，景气指数将逐步回落。

　　Part 4 2011年第四季度市场走势调查与分析

　　四季度，是检验国家宏观调控效果的关键期，在复杂多变的楼市环境下，结合当前调控政策、宏观经济、市场现状等综合因素，预计全市房地产市场仍将呈现“量跌价滞”的局面，市场景气指数持续中性偏淡。

　　一、宏观调控继续收紧，市场观望氛围增强

　　今年以来，我市严格执行限购、限地、限外、限贷、限价等一系列政策，房地产市场保持了健康平稳发展，市场供销基本平稳，房价上涨的势头得到明显遏制，房地产市场调控取得了初步成效。四季度，如果大中城市房价上涨势头没有得到明显控制，房地产宏观调控将可能进一步“加码”；再加之物价高居不下，后三个月将可能维持收紧的货币政策，房地产开发贷款和购房贷款难度依然较大，市场观望情绪加浓。

　　二、限购政策成效显现，投机行为受到抑制

　　住房限购政策的实施以来，90㎡以下套型住房价格涨幅明显得到控制，外地购房者明显减少，保障本地无房户对小户型的刚性需求，有效解决了城市中低收入家庭的住房困难问题，同时也带动了大中户型的销售，尤其是有效缓解了大户型的库存压力。由于限购政策的延续，预计第四季度市场仍然以自住型和改善型需求为主，有利于进一步消化120㎡以上的大户型和高端产品。 

　　三、推盘速度不断加快，市场供应保持充足

　　2011年前三季度，内六区新建商品房累计销售备案928.71万㎡，同比减少19.56%，商品房供应基本保持稳定。受去年商品房新开工面积大幅增长的后续影响，大部分将会在第四季度进入市场形成供给，再加之许多房地产开发企业由于收紧的货币政策，出现资金周转困难，将加快存量房销售快速回笼资金，使得第四季度全市房地产市场供给充足，预计第四季度内六区商品房批准预售面积为300万平方米左右。

　　四、住宅销量明显下降，楼市“拐点”或将出现

　　受限购政策、二套房首付比例和贷款利率的提高、银行房贷限额等综合影响，社会的购房支付能力明显下降，导致今年下半年以来楼盘销售速度明显减慢，销售量逐月下降。2011年前三季度，内六区942.93万㎡，同比减少8.58%。第四季度商品住宅成交量将继续萎缩，预计内六区住宅成交量难以突破300万平方米，楼市“拐点”或将出现。

　　五、施工面积持续高位，开发投资增速下滑

　　受去年大规模的土地的开发、房地产的开发以及国家严厉打击房地产的囤地和捂地行为的影响，去年新开工和施工项目明显增多，影响到今年的施工面积一直在高位徘徊，预计第四季度全市商品房施工面积依然保持高位，但在市场前景低迷的环境下，房地产开发投资增速将明显回落，房屋新开工面积会出现减少。全年全市房地产开发完成投资约850亿元，同比增长30%左右，施工面积将维持在6500万平方米左右，其中新开工面积可能保持2000万平方米左右。

　　六、二级市场继续萎缩，低迷氛围难有改观

　　二手房由于受到营业税等政策的影响，二手房市场活跃度受到制约，有效打击了房地产的投资投机行为，由于鉴于二手房位置和价格优势，许多刚性需求和改善性需求将其作为初次置业首选，在房地产市场调控的背景下，二手房市场没有出现大幅波动，预计第四季度二手房市场成交量将维持平稳发展，全年成交面积约420万平方米，3.8万套左右，成交情况基本与去年持平。