Topic5 影响篇:指数发声,辨明行情

Part 1 商品住宅成交价格指数

根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2011年6月底，我市商品住宅成交价格指数为240.85点，较年初上涨27.67点，今年的月均涨幅为4.61点，增幅较去年增长1.29点。从具体单月指标来看，除3月价格指数有所下跌外，其余各月指数上涨，今年2月、4月涨幅明显，2月是量缩价涨期，4月是量升价涨期。

从面积子市场指数来看，今年以来，120-144m2面积段价格指数的月均涨幅最大为6.30点，其中2月、4月、6月指数涨幅较大；60-90m2面积段价格指数始终保持较平稳的增长趋势，月均涨幅也较大为5.89点；60m2以下面积段价格指数月均涨幅最小为2.02点，指数波动范围相对较小。

从板块子市场指数来看，今年以来，东城板块价格指数涨幅最大，月均上涨6.78点，其中4月、6月涨势明显；其次是新南城板块，指数月均涨幅为6.25点，其中2月、6月涨幅较大，其余月份保持较平缓的上升趋势；河西板块、北城板块、中心板块的月均涨幅分别为3.70点、4.39点、3.35点。

指数印象：

上半年内五区城房指数涨势突出，部分子市场指数涨幅较大

2011年商品住宅价格指数涨速较去年有所加快，上半年累计上涨27.67点，达到240.85点，月均涨幅为4.61点；分面积段来看，60-90m2、120-144m2面积段价格指数涨幅较大，这也是较为畅销的两种户型；分板块来看，东城板块、新南城板块价格指数涨幅居前，部分高端项目、精装项目的成交拉高了区位的整体均价。

Part 2 房地产市场景气指数

指数印象：

上半年长沙房地产市场景气指数先抑后扬，总体处于低景气空间

依据我市房地产市场景气指数分析模型，2011年上半年长沙房地产市场景气指数先抑后扬，开年出现明显回落后，3月份开始缓慢回升，总体处于低景气空间。从各月来看，2、3、4月景气指数均处在低景气空间，特别是2月下滑至97.02点，创下近一年来的最低，与去年12月相差7.79点；1、5、6月景气指数虽均超出100点的景气线，但指数值相对偏低，分别为100.48、100.70、100.38点，市场表现比较温和。分季度来看，一季度由于受到多重调控新政的夹击，包括“新国八条”、限购令、限涨令等，景气指数整体呈现大幅回落之势。二季度随着各项措施深入执行，公积金、加息、提准、明码标价等后续调控手段加码，楼市处于深度博弈之中，因此市场景气状况没有明显起色，仅仅缓慢回升，而这种回升并非完全是回暖信号，更多可能是市场的正常波动，预计下半年景气状况也难现去年的火爆局面。从上半年全市房地产市场景气指数运行情况可知，国家宏观调控已经奏效，去年火爆亢奋的市场行情被彻底压制，楼市正在平稳发展。

Part 3 楼市健康状况测度

2011年上半年各指标健康度加权评价

一级指标二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价

价格

健康度

指标

房价收入比6.3620.15基本正常

房价增长率与CPI增长率之比4.4120.14基本正常

房价增长率与居民可支配收入

增长率之比1.8910.07异常

月供与家庭月收入之比39.5120.15基本正常

规模

健康度

指标房地产开发投资额与全社会固定

资产投资额之比24.0030.19正常

房地产开发投资额增长率与全社会

固定资产投资额增长率之比1.3530.22正常

商品房新开工面积与施工面积之比28.8630.25正常

供需

健康度

指标商品房供销比0.7810.07异常

空置率3.5910.08异常

二次以上置业者购房比例16.6910.05异常

住房自有率74.7430.26正常

结构

健康度

指标房产一、二级市场成交面积比5.4510.08异常

换手率6.4920.19基本正常

普通商品住房供应面积占比76.7030.11正常

综合评价1.99基本健康

指数印象：

全年内五区市场健康测度值为1.99，处于基本健康状态

根据我市房地产市场健康状况测度分析，2011年上半年我市内五区房地产市场健康测度综合得分为1.99，比2010年健康度下降了0.01点，处于基本健康范围的中等水平。从各指标值来看，正常指标值5个，异常指标5个，基本正常指标4个，与2010年相比正常指标、异常指标各增加一个，基本正常指标减少两个。从各指标值来看，房价增长率与居民可支配收入增长率之比、商品房供销比、空置率、二次以上置业者购房比例、房产一、二级市场成交面积比等指标出现异常，集中反映出2011年上半年房价同比仍有上涨，供需市场出现失衡，一、二级市场发展不平衡等问题较为突出。房价增长率与居民可支配收入增长率之比异常，反映出上半年房价同比涨幅仍然较大；商品房供销比、空置率均由于过低而出现异常，反映出短期及长期的房地产市场新增供应已经出现短缺，当前市场已出现了一定的供销失衡现象；二次及以上置业者购房比例相较2010年已出现较大下降，但仍高于正常值，反映出房贷政策的变化已经在一定程度上抑制了多次置业者的投资性购房需求，但在长沙当前市场条件下，由于市场惯性，多次置业者购房仍将保持一定比例；房产一、二级市场成交面积比异常，这主要是由于长沙仍处于房地产市场上升期，房产一级市场为主也属正常现象，但激活、发展二手房市场，也是当前我市房地产市场面临的一项紧迫任务。

总的来看，由于银行房地产金融信贷紧缩、全国性的一、二线城市相继实行“限购令”，2011年上半年我市开发商、购房者均出现了一定的观望情绪，新增供销同比均出现下降，内五区尤为明显，房价环比涨幅也出现降低趋势，这使得2011年上半年城房指数、房地产景气指数呈现先抑后扬，同时也造成了市场供需健康度的下降，使得内五区房地产市场健康度较2010年有所降低。

Part 4 楼盘影响力测度

◎模型·测度：

评价模型：楼盘影响力评价立足0731房产网网络资源，建立二级指标体系评估模型，其中设置楼盘参与度、楼盘美誉度、楼盘活跃度三个一级指标，成交套数、批准预售面积、楼盘网页点击次数、广告语点击次数、楼盘Logo点击次数、楼盘视频点击次数、楼盘口碑、广告投放频率、网上报名参与团购意向人次九个二级指标，并设计各指标评价度模型，采用多目标线性加权函数法进行评估。

楼盘影响力(竞争力)排行榜

★ 魅力楼盘遍长沙，影响之最撼全城

运用楼盘影响力测度评价模型分别测评出全市最具影响力楼盘前10和五区、长沙县、望城区最具影响力楼盘前三名。

2011上半年长沙楼市最具影响力楼盘TOP10

排 名项 目 名 称开  发  商所在区

1湘江世纪城湖南湘水雅境房地产开发有限公司开福区

2澜湾长沙新泓信房地产开发有限公司宁乡县

3五矿·紫湖香醍五矿地产嘉和日盛房地产开发公司长沙县

4保利·麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司岳麓区

5长房·时代城长沙成城银山房地产开发有限公司岳麓区

6中国铁建·国际城湖南中盛嘉业房地产开发有限公司长沙县

7时代星城湖南旭霞房地产开发有限公司长沙县

8中建·麓山和苑中建信和地产有限公司岳麓区

9水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县

10新城新世界湖南成功新世纪投资有限公司雨花区

入榜剖析：

2010年上市的楼盘的影响力越来越大

本期共26个楼盘入选全市和分区楼盘最具影响力排行榜榜单，除进入全市最具影响力楼盘排行榜前10的楼盘外，另有16个楼盘进入了7个区县排行榜前三名，其中包括大家非常熟知和认可的湘江世纪城、长房·时代城、澜湾、保利·麓谷林语、五矿紫湖香醍、中建·麓山和苑、水岸新都等楼盘。湘江世纪城以较大的优势盘踞全市榜单首位，长沙最庞大的生活社区让其名声大噪。在全市排行榜中，2010年以来上市的达6个，2009年以来上市的楼盘共4个，2011年以来上市的无一楼盘入榜，这表明全市2010年以来上市楼盘的影响力越来越大，2010年以前上市的楼盘影响力开始衰退，而今年新上市的楼盘还难以撼动传统大型楼盘在全市的影响力。

长沙县和岳麓区成为上榜楼盘主要来源地

从影响力榜单上榜楼盘区域来看，长沙县楼盘数量最多，达4个，其次为岳麓区，有3个楼盘入围，开福区、宁乡县和雨花区各一个楼盘上榜，而望城区和芙蓉区、天心区无楼盘进入全市前十，这表明长沙县和岳麓区等行政区随着城市基础设施的不断完善，区位条件和生活环境不断得到改善，高性价比的特征得以彰显，使其受到房地产开发企业和置业者的追捧。从影响力榜单各楼盘来看，保利·麓谷林语、湘江世纪城、时代星城、水岸新都、新城新世界等均在批准预售榜和销售榜榜上有名，这是将她们送入影响力排行榜的绝对充分理由，可见供应和销售直接影响着楼盘的知名度。同时，上榜楼盘无一例外是由央企或者外地知名企业开发，包括保利地产、世纪金源集团、五矿、长房集团、中国铁建等，开发企业的品牌也直接决定着产品的影响力。

各区县最具影响力楼盘Top3

★ 芙蓉区

排 名项目名称开发商

1鑫科·明珠长沙鑫科房地产开发有限公司

2长房·白沙湾长沙东方城房地产开发有限公司

3西子花苑长沙湘越房地产开发有限公司

★ 天心区

排 名项目名称开发商

1通用时代·国际社区通用地产长沙有限公司

2保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司

3绿地名邸湖南绿地天成置业有限公司

★ 岳麓区

排 名项目名称开发商

1山水誉峰湖南永泰房地产开发有限公司

2保利·麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司

3长房·时代城长沙成城银山房地产开发有限公司

★ 开福区

排 名项目名称开发商

1珠江花城湖南珠江实业投资有限公司

2开福万达广场长沙开福万达广场投资有限公司

3北辰三角洲奥城（D3地块）长沙北辰房地产开发有限公司

★ 雨花区

排 名项目名称开发商

1万科金域华府长沙市领域房地产开发有限公司

2新城新世界湖南成功新世纪投资有限公司

3恒大绿洲长沙天玺置业有限公司

★ 望城区

排 名项目名称开发商

1万科金域华府长沙市领域房地产开发有限公司

2新城新世界湖南成功新世纪投资有限公司

3恒大绿洲长沙天玺置业有限公司

★ 望城区

排 名项目名称开发商

1Cross尚公馆湖南东景房地产开发有限公司

2世纪公园湖南富基置业有限公司

3恒大名都湖南盛基置业有限公司

★ 长沙县

排 名项目名称开发商

1愿景 山水湾湖南致盛愿景房地产开发有限公司

2中国铁建国际城湖南中盛嘉业房地产开发有限公司

3时代星城湖南旭霞房地产开发有限公司

入榜剖析：

各区域楼盘影响力仍以名企大盘为主

从此次各区域上榜的楼盘来看，建筑面积百万平方米以上大盘、央企及其他外地背景楼盘影响力依旧较大。天心区的通用家园、保利国际广场、绿地名邸，开福区的珠江花城、开福万达广场、北辰三角洲奥城（D3地块），雨花区的万科金域华府、新城新世界和恒大绿洲，岳麓区的山水誉峰、保利·麓谷林语、长房·时代城，芙蓉区的长房·白沙湾花园等均为百万平方米以上大盘、央企或其他外地背景大型企业所开发，这些楼盘均占据各自区域甚至全市最具影响力楼盘排行中的重要位置。芙蓉区本次无一楼盘进入全市最具影响力楼盘排行榜前十，鑫科·明珠占据该区排行榜榜首；而望城区和长沙县最具影响力楼盘排行榜前三的恒大名都和中国铁建国际城等楼盘也均为央企或其他外地背景大型企业开发。