调近代风暴下的各地楼市与趋势猜想

　　2011年1月26日国务院公布了最新一轮的楼市调控政策，被称为“新国八条”。“新国八条”的实施使得第三次楼市调控最终浮出水面，其中各级政府必须在一季度公布房价调控目标、个人购买住房不足5年转手交易全额征税、拥有两套房家庭禁止再买房、二套房首付比例提升至六成等内容成为市场关注的重点。随着“限购”、“限价”政策的实施落地，金融、税费政策的调整，以及“十二五”期间保障房建设目标引发的广泛热议，使得购房者的观望情绪也愈加浓厚，从昔日的疯狂逐渐走向理性，全国楼市将进入调整期。在轮番的政策调控之下各地楼市显现出怎样的各自特点，有关各方对于未来楼市的发展趋势又有哪些猜想？本期楼市观察家邀您一同观察。

　　关键词：限购令、房产税、保障房、限价目标、信贷紧缩

　　【关键词】限   购   令

　　40多个城市全面铺开

　　以2月16日“京十五条”的发布为标志，各地新一轮限购措施密集出台。据统计，截至4月中旬，限购范围已扩大至全国40多个城市，北京、上海、青岛、贵阳、南宁、天津、武汉、长沙、沈阳、绍兴、呼和浩特等城市相继更新或者出台了新的限购措施。据悉，在未来一段时间内这一阵营还将持续扩大。

　　新“国八条”中，限购门槛进一步明确：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　已公布的限购措施，基本都“拷贝”了新“国八条”的内容，最大的差异则在对于限购的界定。越是此前楼市交投活跃、房价涨势突出的地区，“从严”程度越深。“从严”，是新“国八条”对于限购措施的明确要求，但通过对已出台措施的横向比较，不难发现各地限购措施的“从严”深度充分凸显了地域性特征。

　　就限购区域而言，北京、上海、南京等东部城市限全行政区，而成都、贵阳、太原等中西部城市则重点对主城区设限。贵阳规定，市中心城区人口密集、房价过高的一环内设限。

　　就限购人群而言也有不同。新“国八条”中针对非当地户籍居民家庭关于限购门槛，有“一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明”的表述。其“一定年限”的提法，在不同城市的措施中有不同的解读。大部分设定为“1年”；上海采用的是“自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”；“京十五条”则因设定为“5年”，而引起广泛讨论。简单比照政策条文，无疑北京措施的“从严”深度一骑绝尘，考虑到上海试点征收房产税的政策叠加效应，应该说，京沪作为房地产市场意义上的绝对一线城市，在限购措施的“从严”程度上得到了充分的反映。

　　最从严执行的“限购令”

　　北京：率先出台 执行力度最严厉

　　从去年“限购令”的首次亮相，到更为严厉的升级版本的出台，两次出台的北京调控细则是严格执行楼市调控政策的最好诠释。

　　2010年4月30日 北京率先出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房。而2011年2月16日份出台的升级版“限购令”，较新“国八条”更为严厉，当中规定非北京户籍的居民除非连续缴税5年，否则不能在京购买住房；而已拥有2套住房的北京户籍居民及拥有1套住房的外地人亦暂不可再购房。

　　限制地域范围极小的“限购令”

　　贵阳：剑指高房价区域 限制在一环以内

　　今年2月份起，“限购令”陆续在全国二三线城市铺开，而2011年2月16日出台的贵阳“限购令”剑指一环，对在中心城区人口密集、房价过高的一环以内执行限购措施。

　　贵阳“限购令”规定，对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至2011年12月30日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

　　最早出台的地级市“限购令”

　　无锡：本地人禁买第三套 外地人禁买第二套

　　2011年2月21日晚无锡市出台落实“国八条”的十条细则，成为全国地级市中最早出台“限购令”的城市。

　　无锡“限购令”规定，暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。此外还特别提出，暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。

　　首次将二手房纳入的“限购令”

　　武汉：细则全面升级 围堵投机购房

　　在京沪广深等多地出台楼市“限购令”后，武汉成为第15个落实“国八条”，实施新的“限购令”的城市。2011年2月22日，武汉市房管局发布了升级版的“限购令”。

　　武汉“限购令”规定，从2011年2月23日起，武汉暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年本市纳税证明或社会保障缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。新“限购令”覆盖武汉市所有行政区，远城区也纳入限购范围。 

　　最保护刚性需求的“限购令”

　　长沙：为90平米以下新建商品房设限

　　备受关注的长沙市住房“限购令”于2011年3月4日正式出台。以90平米来区分，可以非常有效的抑制投资、投机需求，保障刚需，尤其是首次置业者的购房需求。

　　长沙“限购令”规定，在长沙五区有住房的2套以上住房的家庭、拥有1套住房以上的外地家庭、不能提供长沙居住证的外地家庭，暂停在长沙主城区购买90平方米（含）以下新建商品房，新规定从3月4日起正式执行。

　　专家看法：

　　种种迹象表明，限购措施将是未来一段时间内房地产市场上需求引导的重要手段，在当前房地产调控的政策体系中更有不可或缺的重要作用。“其实自去年多个大型城市实行限购及楼市调控以来，二、三线城市开始成为涨价的‘接力军’，这种现象在2010年末尤其明显。”市场分析人士称，在本轮限购政策的压制下，这些城市的楼市价格将可能恢复到一个较为合理的水平。

　　也有专家表示，限购毕竟属于行政干预措施，只是暂时的权宜之计，只要调控效果显现，房价能够回落到合理水平，就会停止实施。这一点政策中已有显示。国八条中规定“暂停向其售房”，部分城市如贵阳、长春、青岛等，则明确政策有效期截止到2011年12月31日。

　　但业内人士往往更愿意从房价涨幅角度猜测限购政策的执行期限，“今年上半年很多城市商品住宅成交量将比较低迷，房价将于二三季度出现下滑。在收到调控效果之后，年底将有部分城市停止限购政策，明年估计大部分城市都会退出。当然，如果今年房价依然没有回落到合理水平，则限购必将继续执行。”

　　【关键词】房   产   税

　　“梦想照进现实”上海、重庆试点实施

　　2011年1月28日，备受关注的个人住房征收房产税改革试点终于在沪渝两城市落地，并于1月28日开始征收。

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人1月27日接受记者采访时表示，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收，将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

　　三部委表示，试点后将总结经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

　　上海方案：增量房人均60m2起征  实行差别化税率

　　上海市人民政府27日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

　　办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　同时，实行差别化比例税率，即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

　　上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　重庆方案：存量增量别墅均征收 分步试点实施

　　重庆市政府27日召开新闻发布会宣布，重庆作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。

　　重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　据了解，重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

　　重庆、上海两地房产税方案浅析

　　重庆方案征收范围十分具体，仅仅包括别墅(含存量)、新增高端公寓和外地三无人员(无户口、无职业、无户籍)二套以上购房。这基本抓住了抬高房价的要害问题，没有扩大化征收，很精准。此外，计价以市场成交价为准，简单可行，避免了许多麻烦。

　　相比于重庆方案，上海方案是针对本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房征收，征收面大于重庆。由于上海按人均面积60m2以上征税，两口之家豁免120m2，三口之家豁免180m2，显然也比重庆宽松。上海税率为0.6%，重庆的税率为0.5%-1.2%累进，显然税率也偏低。

　　此外，由于上海是参照应税住房市场价格确定评估值，且按家庭人均面积60平米抵扣，计征起来较麻烦。

　　业内人士普遍表示，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。

　　专家：征收房产税可缩小贫富差距

　　“从收入分配的角度看，房产税的开征是十分有价值的，它体现了税收参与社会财富再分配的功能。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

　　而中央财经大学税务学院副教授高萍认为，“通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。”

　　不过，业内人士强调，房产税不能增加普通购房者的成本。“享有适当的住房是每个公民的权利。”国务院发展研究中心有关专家表示，征收住房保有环节税，应该采取累进税率，在起点税率较低的情况下，面积越大、套数越多，税率就越高，持有成本也相应越高。

　　【关键词】保   障   房

　　政策扶持 “十二五”目标3600万套 

　　2011年1000万套、“十二五”期间3600万套保障房建设目标逐步从政治决策转换为地方政府的切实行动，这将在以下两个层面对中国经济产生重要影响：首先，未来5年将不仅仅是保障房大规模发展与低收入家庭住房需求得到有效满足的阶段，同时截至2015年末，保障房存量在中国住宅存量的结构比重将达到30%左右，这意味着中国的住宅市场“保障归保障、市场归市场”的双层格局初步形成。其次，保障房的大规模建设本身即意味着商品房市场在整个宏观经济中的重要性将逐步弱化，而保障房在经济下行时的对冲功能则逐步体现，这意味着“商品房持续压制、保障房持续扶持”的双重政策格局将逐步形成。

　　从目前的情况看，“十二五”期间3600万套建设目标将会是保障房市场空前发展的5年，以这样的建设目标与竣工速度核算，未来5年平均每年竣工保障房超过700万套，市场新增住房中，保障房市场增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比将达30%，从而基本解决城市低收入家庭及迁移人口的“住有所居”问题。

　　从住宅结构看，保障房存量扩大会影响房地产供求关系，对定位于中低端的商品房形成直接冲击。从目前的保障房存量占比来看，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅占10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比才能逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。

　　对于开发商而言，参与保障性住房建设，将为之提供新的发展空间。开发商参与保障房建设，在资金来源和土地供给方面都将享受到一定的政策支持。相比当前不断受到调控的商品房市场，3%—5%这样的收益率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式，而且也可以作为一种长期的发展方向，为之提供相应的盈利空间。

　　从商品房市场的需求空间来看，目前的中国房地产市场尚处于快速发展向成熟发展的过渡期，未来5到10年的商品房“有效需求”空间仍然庞大。一个合理判断是：打造“市场归市场、保障归保障”的双层住宅格局。 

　　从目前的政策趋势看，未来几年，特别是2011、2012年保障房集中建设的期间，从整个行业层面看，保障房对商品房市场的最大冲击可能来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻经济增长对商品房市场的依赖。

　　十二五期间计划新增3600万套，7年5180万套，超过过去10年的总水平。目前已经开始有一些效果了，甚至可以看到楼市拐点正在出现。

　　各地保障房措施面面观

　　北京：今年筹集各类保障房20万套

　　2月16日，北京版调控细则终于落地，除了十分严厉的限购措施之外，保障性安居工程在2011年的供应总量也同期公布，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，北京市筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集各类保障房20万套以上。同时，全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

　　上海：“四位一体”着力推进保障房建设

　　2011年2月28日召开的上海市保障性安居工程工作会议上，上海明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。据了解，今年，全市新开工和筹措的保障性住房总体目标为1500万平方米，其中，经济适用住房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房200万平方米。保障性住房总体供应量今年将达到1150万平方米。2011年，上海将坚持把“推进住房保障、服务安居百姓”作为住房发展的出发点和落脚点，着力推进“四位一体”的住房保障措施，为“十二五”住房保障开好局、起好步。

　　广州：提供保障房是今年头等大事

　　今年，广州将按照保证低端、支持中端、让高端市场也有发展空间的方针管理房地产市场。广州市市长万庆良表示，提供保障房是今年广州的头等大事，到今年年底，广州将建八万套保障性住房，全面解决77177户低收入家庭的住房困难问题。土地财政是地方政府一个重要的收入来源，去年，广州卖地实现收入455.6亿元，增长四成。在今年严厉的调控形势下，预计卖地收入将增加到646.5亿元，那么，广州市将如何处理卖地和抑制房价过快上涨的关系呢？万庆良解释说，广州将在三月底建成房价控制目标信息系统，并向社会进行公布。万庆良表示，在土地出让方面，将按照广州的市场需求进行理性规划和统筹，并在保障性住房方面加大力度。

　　杭州：确保今年供地总量10%用于保障房

　　在杭州，如何落实保障房军令状，着力解决的是用地问题。目前杭州市的保障性住房分为六类：廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房、危改房和人才房。其中，公共租赁房以后是杭州保障房的建设重点，去年杭州市政府就落实了6个地块，约171亩土地用于公共租赁住房项目建设，其中有两块土地已经开工建设，其余4块土地今年将陆续开工。除此之外，杭州今年的商品住房供地总量中，还将有10%用于建设或配建保障性住房。

　　青岛：政府以低价地支持保障房建设

　　为了加大保障房建设，青岛政府日前明确提出，凡是规划为住宅的房地产项目，必须配建一定数量的保障性住房。人大代表、青岛市市长夏耕表示，在配建比例上，新增建设用地规划为住宅的，按不低于10%的比例配建；城区改造项目，扣除拆迁安置用房后，按不低于5%的比例配建；搬迁企业用地规划为住宅的，根据不同情况，分别按照25%、30%、45%的比例配建。青岛市开发商建保障房亏损的钱依靠商品房的利润弥补。每个平米倒贴1500元左右，市政府规定：土地出让净收益用于住房保障资金的比例不低于15%。夏耕表示，2007年至2010年，我们让渡土地出让收益70亿元，加上政府直接投入25亿元、减免配套费5.5亿元，累计超过100亿元。

　　长沙：明年底前保障15万人住上公租房

　　据悉，长沙市确定2011年保障性按住工程目标，今年全市将大力推进保障性安居住房建设，通过廉租房、公租房、经适房等多种方式，解决37592户住房困难问题。其中，要通过新建、回购等方式筹建廉租房7288套，公共租赁住房8362套，新增经济适用住房5000套，新增发放廉租住房租赁补贴1000户。完成城市棚户区改造11000户，完成国有工矿棚户区改造4942户。到明年底实现先期保障公共租赁住房对象15万人的目标，力争“十二五”期间实现公共租赁住房保障30万人。

　　【关键词】限   价   目   标

　　各地参照系不同  可分为6大类型

　　据各地住房城乡建设部门上报汇总，截止到3月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，都已公布年度新建住房价格控制目标。梳理各地政府出台的房价控制目标，主要分为6种类型。

　　以GDP和人均可支配收入涨幅为参照系

　　上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等17个城市将房价控制目标直接与GDP和居民人均可支配收入涨幅挂钩。

　　但公开资料显示，各地今年的GDP增幅差距较大。2011年上海GDP增长预期为8%左右，广州GDP增长预期为11%，深圳GDP增长目标是10%，而长沙的长沙GDP预期增长目标则为13%。

　　以人均可支配收入涨幅为参照系

　　上述36个城市中，天津、重庆、南京、济南、海口等15个城市以人均可支配收入增速为房价涨幅上限。

　　公开资料显示，2011年，海口和济南的城镇居民人均可支配收入增长的预期目标分别为10%左右和12%，南京的居民人均可支配收入增幅预期目标是11%。

　　规定具体涨幅上限

　　部分城市除了将房价控制目标与GDP和人均可支配收入涨幅绑定，还明确提出了具体的涨幅上限。兰州提出“同比增幅低于9%”；南昌提出“同比增幅控制在10%以内”；武汉提出“涨幅不超过12%”。

　　以居民住房支付能力为参照系

　　房价控制目标广受争议的原因就在于各地政府忽视了“居民住房支付能力”这一指标。长春于3月30日提出了“新建住房房价收入比控制在5.8以内”的目标，成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

　　“及时调整”的房价控制目标

　　曾因将房价控制目标定为“增幅低于50.5%”而名声大噪的榆树，近日将目标调整为“新建住房价格(均价)增幅控制在10%以内，低于2011年城镇居民人均可支配收入增幅”。而贵阳市也在近期将2月份公布的“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”调整为“2011年贵阳市新建住房价格上涨幅度控制在本年度全市生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅以内，新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”。

　　“稳中有降”

　　北京宣布的房价控制目标为“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，“降”字终于出现在了房价控制目标里。多城市房价调控目标的悉数登场，将对未出台房价调控目标的城市将面临较大压力。同时，已出台房价调控目标的城市也面临重新酝酿出台调控目标的可能。各级政府都需要再次审视其制定的房价控制目标。业内人士认为，可能意味着此轮调控目标将会酝酿第二次重新发布。

　　【关键词】信   贷   紧   缩

　　加息与上调存准率并举  政策叠加效应显著

　　上调金融机构存款准备金率和加息 (简称“双率调整”)是央行进行宏观经济调控的常用手段，分别影响融资的成本和规模，从而带来融资难度的不同。对市场起到金融调控的作用。

　　央行的数次加息虽然都剑指通货膨胀，但由于此前相继出台的楼市限购政策已对楼市产生冲击，这次加息无疑给楼市带来更大压力。同时，此次加息还直接将公积金做了同步调整，这表明国家对楼市的调控措施将更加严厉。

　　加息让楼市调控更趋严厉

　　4月5日晚，央行再次决定加息，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这次加息，相对于前3次加息而言，这次加息对不同档次存贷款利率的上调幅度相对均衡，尤其是贷款利率的上调是短多长少。

　　加息后，由于购房者的贷款成本提高，30年期50万贷款每月需多还66元，这会造成购房者信心下降，使得部分持观望态度和资金不足的购房者推迟购房，导致购房需求进一步减少；同时，加息进一步控制了开发商的资金来源，从目前的市场情况来看，给开发商带来了很大影响。今年以来，受国家调控政策和贷款成本增加的双重影响，开发商的资金压力日益紧张，因此预计二季度开发商会加快推盘，并适当搞一些促销活动，来解决项目运作的资金来源。

　　也因为此次加息，二季度的房地产价格走势日趋明朗化，房价将呈现什么样的走势值得观注。而且，这一系列的措施已经明确今年楼市难有大的进展。预计今年还有三次加息，预计二季度加息将在季度末出台，持续出台的金融政策已经成为政府调控楼市的有力工具。

　　此次加息不同以往，住房公积金首次与加息做出同步调整。表明管理层已把住房公积金纳入到货币政策管控中来，今年管理层将对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。

　　由于信贷紧缩，加上央行接连几次加息，提高了首次购房者置业成本，或令市场观望情绪加重。同时，加息也使开发商开发成本增加，开发商是否会为了加快资金回笼而加大促销力度，将是决定近期市场走势的重要因素。

　　上调存准率是一把楼市“双刃剑”

　　在国家陆续出台多项政策严厉出击调控楼市的同时，信贷也日渐显现出从紧的趋势：一轮轮加息、连续上调存款准备金率、提高首付、停贷三套房贷等措施在抑制投资客群、限制房价上涨过快的同时，也加剧了不少刚需及改善型刚需群体的购房成本。

　　金融机构存款准备金率的持续上调，对楼市是一把“双刃剑”，一方面，开发商资金压力再次趋紧。存款准备金率的上调将继续增加开发商融资难度和成本，但即使资金链紧张，只要楼市保持一定的成交量，开发商的降价促销便始终只能在小范围内进行。据相关监测数据显示，3月仅一线城市成交量同比回落，但多数二三线城市的成交量依然同比增长。

　　另一方面，对首次置业者入市影响越来越大。其实，只能首付六成以内的购房者往往是刚需，其中很多人是首次置业者，所以信贷政策与支持居民首次购房的民生意愿背道而驰，更与抑制楼市投资投机需求的设计初衷相反。在18日央行宣布提高金融机构存款准备金率的情况下，商业银行的信贷规模再次收缩，有部分商业银行表示将提高首次按揭贷款利率，收缩按揭贷款规模，甚至中西部地区的部分商业银行表示停止按揭贷款业务。这意味着，信贷政策与存款准备金率提高的叠加效应，对首次置业者的入市影响越来越大。

　　对于自住及改善性购房人来说，贷款利率的提升意味着购房总成本的提高，如果月供增加后影响到了日常的生活质量，很可能被迫暂缓购房；对于投资性购房人来说，购房成本的提高压缩了利润空间，拉长了回报周期，加大了投资风险，在政策持续利空之下，也可能在现阶段保持观望。

　　信贷政策的持续从紧，会加剧楼市买卖双方的博弈，最终会导致楼市成交量增幅的逐渐回落。当楼市成交低迷持续一定时间后，开发商的降价促销才会有真正的可能。

　　2011全国楼市趋势5大猜想

　　猜想1：楼盘或将加大促销力度 

　　与往年的“小阳春”相比，今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。随着成交量走低，供需双方的博弈再度陷入僵持，房价又一次站在了十字路口。那么，促使房价回调的最后一根稻草在哪里，楼市调控怎样突破由“量降”到“价降”的关键期？

　　业界人士分析，销售收入大幅缩水使开发商“以价换量”的可能性大为增加。外部融资环境不佳使得开发商更加依赖销售回款，后期将会加快推盘步伐增加供应量，以加速回笼资金。

　　另外，开发商的资金压力从土地市场的快速降温中可见一斑。某研究机构监测数据显示，今年一季度，全国120座城市住宅类用地成交土地面积环比减少36%，同比减少18%，住宅用地平均楼面地价环比下跌11%，同比下跌8%，土地市场的冷清在一定程度上反映出开发商经营现金流缩水严重。

　　今年1月份“新国八条”出台后，推迟开盘一度成为部分开发商抵抗调控的手段，但这也导致了许多房企存货大量积压。由于成交量一直不景气且现金流压力凸显，不少开发商不得不加快推盘，降价求量、打折促销现象明显增多。

　　尽管公众对房价下跌的预期升温，成交量下滑造成部分房企资金链紧绷，但是新建项目仍未大规模跟风降价促销。中粮地产的一名人士表示，这是因为许多开发商对当前的降价时机充满担心，一旦大规模降价促销成为不可阻挡的趋势，公众的预期将会彻底转向。目前不仅购房者持币待购，开发商也选择了观望，这是造成供需双方重新僵持的重要原因。

　　距离去年4月份“楼市新政”出台已经一年，一系列政策的出台初步搭建起楼市调控的政策架构，在土地出让、住房开发建设销售、房地产贷款等环节的调控模式已经初具雏形。鉴于楼市博弈重新陷入胶着，为使购房者在博弈中话语权越来越多，促成房价回调由量变到质变，业内专家建议，调控仍需要加强执行力度，尤其是给地方政府加码。

　　猜想2：购房者心态悄然改变

　　改变一：“一步到位”代替“阶梯式购房”

　　“限购”、银行利率提高、契税增加、二套房首付不低于60%，让改善性需求的购房成本水涨船高。购房者“阶梯式购房”心态正在悄然改变，取而代之的将是购买高端物业的“一步到位”。

　　小户型产品一直以来都是市场主打，备受首次购房者的青睐，成为“婚房”首选，如今受到限购令和房价上涨的预期影响，小户型产品的销量不再独占鳌头。“原来计划先买套市中区的小户型作为婚房，等婚后经济条件好了，再考虑改善居住环境换大房子，但‘限购’面前仅有的购房机会不能大意，如果不一步到位，以后面临的问题会更多。”购房者小罗表示，他还表示现在的买房目标就是“一步到位”，把房子的问题一次性解决好了也可以省去换房装修成本和交纳税费等一些繁琐的过程，将来就没有后顾之忧了。在目前这样市场状况下，像小罗这样的刚需购房者，“一步到位”要比“阶梯式购房”踏实得多。限购政策明显已影响到购房者心理，一方面越来越多的人面临“困局”，换房成本增加，不“一步到位”就难以到位了。另一方面，未来政策的扑朔迷离，更是催生了不少购房者“一步到位”的想法。在这样的情况下，以“一步到位”代替“阶梯式购房”的置业者将越来越多。

　　改变二：稀缺性高端物业更受青睐

　　购房的宽松环境一去不复返，房地产行业在稳健的政策中将开始刹车，量价都会渐渐向相对平稳的方向发展，供需也将更为理性。在这种情况下，购买第二套房的需求开始愈加谨慎，购房者在选择买房时更是斟酌再三，而品牌开发商开发的高端住宅眼下受到众多购房者的青睐。目前高端住宅发展潜力巨大，高端住宅市场将会迎来春天，这其中，能真正让购房者“一步到位”的住宅产品，或将率先破局。

　　不管楼市怎样变幻，稀缺性始终是衡量物业价值的准则。抗跌、保值、升值，高端物业因其真正的稀缺，成就自住、投资的双首选。

　　对于别墅类产品而言，不单因为市场助推，最重要的原因是，从2006年国家开始的“禁墅土地令”，国家对别墅用地的严格控制，用地成为“零供应”，别墅势必越来越稀缺。

　　对于洋房产品而言，从稀有程度上看，由于出让土地建设规划容积率一般都要求3以上，像洋房这种容积率一般小于1的楼盘将越来越少，这也体现出其稀缺性。

　　对于市中心的豪宅而言，中国由于公共资源的配置，尤其是优质公共资源的配置不均衡，这就造成了拥有优质公共资源的中心城区的升值，这也造成了中心城区物业的稀缺性。

　　稀缺也造成了很多优质地段的楼盘一升再升，目前许多高收入人群购买高端住宅，除满足自身需要以外，另一个重要的原因是高端物业的“保值增值”，历史的经验告诉他们，一旦房地产市场形势不好，最容易价格波动的是市郊的普通住宅，而市中心住宅的抗跌性很强。

　　随着国家对保障性住房的投入加大，高端物业作为一个独特的领域，渐成众多地产开发企业争夺的热点。开发商对高端物业的打造，已经从过去单纯注重产品形象过渡到对产品、对社区、对高端生活方式的综合运营上，一个专业负责的高端物业开发商，势必是高端生活方式的引领者，这也造成了众多高收入群体去购买高端物业。

　　猜想3：商业地产或迎来春天 

　　随着各地应声落地的“限购令”，反观商业地产，“不在限购范围内”以及“比购买二套房首付成数更低”的自身优势，外加“市场广阔的商业发展前景”，似乎正凭着“万夫不当之勇”走出一片艳阳天。

　　随着楼市调控力度的加大及“限购”风潮的普及，越来越多的资金从住宅市场转投向了商业地产。显然，在通胀压力日趋明显的环境下，再严厉的政策也无法压制投资者们的投资欲望，对于庞大的资金流来说，总是需要一个出口进行释放。

　　目前来看，在流动性泛滥的宏观经济背景下，大量资金流向商业地产是必然趋势，国家对住宅市场的强制性压制势必为商业地产腾飞铺平道路。“限房不限商”至少将带来两个好处，其一是将大量长期隐秘在住宅投资市场中的投资者“挤出”住宅市场，对于稳定房价，保障住宅市场的良性健康发展具有决定性意义；其二，将积极带动商业地产的迅猛发展，商业地产将迎来新的发展契机，从此进入一个全新的上行通道。

　　在通货膨胀、股市不稳的情况下，调控令楼市风声鹤唳，住宅市场“水深火热”，这也将使不少投资者把资金从住宅撤出，转向新的投资热点——商业地产。 有众多专家表示“看好今年的商业地产”。原因集中在三方面：首先，从2010年全年国家对房地产市场的宏观调控上看，2011年国家的政策将是继续加强对社会保障房的建设，也就是说，在政策面上，对住宅市场的限制不会放松；第二，政策面的调整并没有针对商业地产，这对商业地产就是个机会；第三，金融危机后，国家经过两年的经济结构调整，今年实体经济将会逐步恢复，商业地产作为实体经济的空间承载体，也将会因为实体经济的恢复活力而日益活跃。

　　所以，目前来看商业地产存在诸多投资机遇，投资者可根据自身资金实力、收益要求等因素选择合适的商业投资项目，特别是刚从住宅投资市场中转投商业地产的投资者来说，看准了，算清了方可出手。

　　猜想4：二三线城市成楼市新热土 

　　相比一线城市严苛的“限购令”，二、三线城市对“限购令”的制定标准和执行尺度显然宽松许多，那些被从一线城市挤出的投资需求，纷纷前往二、三线城市寻找出口。

　　万科、保利、金地等房地产上市企业公布的业绩显示，一季度的销售金额和销售面积同比涨幅都在100%以上，加紧在二、三线城市开工建设，成为各大房企在“重拳”调控下依然业绩“亮眼”的主要原因。

　　从去年4月份开始，“限贷”、“限购”、“限价”等一连串“限字令”构成了楼市调控政策的一道风景。然而从目前市场形势来看，不仅预期中的价格变化幅度不大，更是出现了二、三线城市房价“一线化”的现象。

　　“二线城市正在处于直线前进的跨越式发展阶段，投资二线城市升值潜力很大，有机会获利。而三四线城市正承接转型期一线城市的产业转移，处于波浪式发展阶段。”中国房地产信息集团执行董事朱旭东表示。朱旭东还建议开发商奔向二三线城市，“万科、世茂等领军企业已开始进入二三线城市，不过二三线城市的市场很大，其他开发商还有很多机会。” 

　　猜想5：二手房租金上扬

　　“限购令”在一些地区的强势落地，使很多有强烈购房意愿的购房者打消了近期购房的念头，纷纷转向租赁市场。与此同时，购房不满5年将征收全额营业税的规定，致使不少卖房者由售转租，大量优质房源被迫进入租赁市场，客观上提高了房租价格。

　　另外，两轮房地产调控新政的出台，被房屋租赁市场当作了价格上涨的契机。通货膨胀预期也是造成租房价格上涨的因素，对未来物价上涨的预期致使房主对房屋租金进行提价，导致租金出现上涨势头。

　　对于未来租房市场价格走势，业内人士分析，房地产调控下，房屋租赁需求增加，今年租金上涨的压力较大，预计市场供需趋于平稳后，房租价格才会逐渐平稳。

　　对此，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，将通过大规模建设公共租赁房来加大租房供应，以满足市场需要。

　　针对眼下的租赁市场，相关业内人士提醒房主，对租赁市场预期不要太高，“不高不租”的想法要不得。同时，他们还认为，眼下市场上高租金、大户型房源囤积过多，这些房主应适当降价为宜。

　　业内人士也提醒需要租房的客户，尽量根据个人需求选择适当的时间段，避开市场价格的高点。