2010年前三季度长沙内五区商品房新增上市量、销售备案量双双超过1000万m2，创下历史新高；商品房均价持续上扬，住宅均价同比涨幅接近16%，当前房价已基本攀升至5000元/m2以上水平。那么，其他中部省会又是怎样？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等六个中部省会城市房地产市场进行对比分析，来将疑问一一解答。

　　Part 1  城市发展情况比较

　　一、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　? 小结：长沙GDP在中部六省会中居第二位，增幅居第二位

　　从经济总量来看，前三季度武汉、长沙GDP总量超过3000亿元，但武汉远超长沙，总量接近4000亿元；郑州第三位，GDP总量超过2700亿元；合肥、南昌、太原GDP总量均超过1000亿元，但三市顺序递减约300亿元。长沙前三季度GDP总量为3107.46亿元，在中部六省会中居第二位，比第一位武汉少873.84亿元，但超越了郑州，位置比去年同期上调一位。

　　而从GDP同比增幅来看，中部六省会城市GDP同比增幅均超过10%，其中，合肥、长沙、武汉GDP同比增幅超过15%，除太原与全国平均增幅持平外，其他五省会均高于全国平均增幅（10.6%）。长沙前三季度GDP同比增长16.0%，高于全国增幅5.4个百分点，在中部六省会中增幅居第二位，比第一位合肥低1.6个百分点，比武汉高0.3个百分点。

　　二、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　? 小结：长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居第二位

　　从固定资产投资规模来看，武汉、合肥、长沙全社会固定资产投资规模较大，固定资产投资额超过2000亿元；郑州、南昌全社会固定资产投资超过1000亿元；太原最少，固定资产投资低于500亿元。长沙全社会固定资产投资2384.50亿元，在中部六省会中居第三位，比中部六省会第一位武汉少234.30亿元，比第二位合肥少110.80亿元，比去年同期位置下调一位。

　　从固定资产投资增长率来看，中部六省会除太原外增幅全部超过20%，其中，合肥、长沙、南昌同比增幅超过30%，与全国平均增幅（24.0%）比较来看，郑州、太原低于全国平均增幅。长沙同比增幅32.60%，高于全国增幅8.6个百分点，在中部六省会中居第二位，增幅比中部六省会第一位合肥低4.7个百分点，比武汉高5.5个百分点。

　　Part 2  房地产市场情况比较

　　一、市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　? 小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居第四位

　　从房地产投资规模来看，武汉独占鳌头，房地产投资超过700亿元；郑州、长沙、合肥房地产投资超400亿元，其中郑州、长沙投资额相近，超过480亿元；太原、南昌房地产投资差距不大，但都低于150亿元。长沙房地产开发完成投资480.99亿元，在中部六省会中居第三位，房地产开发完成投资比中部六省会第一位武汉少228.64亿元，比第二位郑州少16.96亿元。

　　从房地产投资额增长率来看，除合肥外，其他五城市同比增幅均超过28%，其中，郑州、太原增幅超过45%，但与全国平均增幅（36.4%）比较来看，武汉、长沙、合肥、南昌均低于全国增幅。长沙同比增幅32.63%，低于全国增幅3.77个百分点，在中部六省会中居第四位，增幅比中部六省会第一位郑州低19.97个百分点，比武汉低2.77个百分点。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　? 小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第四位

　　从以上数据我们可以看到，除合肥、南昌外，其他四省会城市房地产完成投资额占全社会固定资产投资额比例均高于20%。房地产投资比例的放大，表明由于房地产投资利润较大，加上今年房价涨幅较高，有大量资本涌入房地产开发领域，促使房地产市场规模进一步扩大。

　　3. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为前三季度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　? 小结：长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，施工面积在中部六省会中居第一位，竣工面积居第三位

　　从新开工面积来看，武汉、长沙新开工面积加大，均超过1700万m2；其次为合肥、郑州，新开工面积在1000~1100万m2左右；再次为太原、南昌，新开工面积在300-400万m2。长沙新开工面积在中部六省会中位居第二，比第一位武汉少168.56万m2，同比增幅位居第三。

　　从施工面积来看，长沙在建规模最大，超过6000万m2；其次是郑州，施工面积超过5000万m2；再次是武汉、合肥，施工面积基本相当，均在4300万m2左右；太原、南昌施工面积也基本持平，施工面积在2000万m2左右。长沙施工面积在中部六省会中位居第一，比第二位郑州多859.44万m2，比武汉多1842.55万m2，同比增幅位居第三。

　　从竣工面积来看，合肥竣工面积最大，超过700万m2；其次为武汉、长沙，竣工面积相当，分别为578万m2、549万m2；再次为郑州、南昌，竣工面积分别为205万m2、230万m2；太原竣工面积最少，低于70万m2。长沙竣工面积在中部六省会中位居第三，比第一位合肥少170.81万m2，比武汉少29.58万m2，同比增幅位居末尾。

　　二、市场即期指标

　　1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　? 小结：长沙新增供应量在中部六省会中居第二位，同期销售备案量居第一位

　　从供应量来看，武汉、长沙新增批准预售量较大，超过1000万m2；其次为郑州、合肥，新增批准预售量在700~790万m2；再次为太原、南昌，新增批准预售量在240~260万m2。长沙商品房批准预售量在中部六省会中居第二位，比第一位武汉少27.76万m2，同比增幅居第二位。

　　从销售量来看，长沙、武汉、郑州、合肥销售备案量均较大，分别位于1000+、900+、800+、700+四个销量段；南昌、太原销售面积相对较低，低于250万m2。长沙商品房销售量在中部六省会中居第一位，比第二位武汉多51.02万m2，同比增幅居第一位。 

　　2. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　? 小结：中部五省会新建商品房供销比例基本合理，仅太原供大于求

　　从数据来看，除太原外，其他各市供销比均在0.8~1.2之间，供销比例基本合理。长沙（市区）前三季度供销量基本持平，比太原低0.48，比武汉低0.08。

　　3. 房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　? 小结：长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，房产一、二级市场成交量之比最大

　　从上表数据来看，武汉二手房交易量位居首位，超过330万m2；其次是合肥，超过200万m2；再次是长沙、郑州，交易量接近，分别成交192.92、189.35万m2，相差仅3.57万m2；南昌紧随其后，成交量超过160万m2；太原成交量较低，低于50万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居于第三位，比第一位武汉少141.18万m2，比第二位郑州少13.81万m2，房产一、二级市场成交量之比居首位，新房市场发展远超二手房市场。

　　三、市场价格与贷款指标

　　1. 市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　? 小结：长沙商品房、商品住宅均价在中部六省会中仍最低，房价涨幅也最低

　　从价格来看，中部六省房价普遍出现大幅上扬，房价涨幅普遍超过16%，其中太原、合肥、南昌房价涨幅超过27%，涨幅巨大。长沙商品房、商品住宅均价及相应涨幅在中部六省会中均排末尾，但上涨也非常明显。

　　2. 住房价格增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　?  小结：长沙房价增长率与GDP增长率比值为1.00，房价涨幅与GDP增长率相当

　　从数据来看，中部六省会城市房价增长率与GDP涨幅之比均大于等于1，房价上涨较快；有一半城市（太原、合肥、南昌）房价增长率与GDP涨幅之比高于1.8，涨幅过大。长沙比值为1.00，房价涨幅与同期GDP涨幅相当。

　　3. 房价增长率与CPI增长率之比

　　房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

　　? 小结：由于今年CPI普涨，中部六省会CPI涨幅均高于2%，但低于3%的警戒值

　　从上表数据来看，中部六省会CPI增长率均在2%~3%之间，未超警戒值。长沙CPI增长率为2.40%，住宅价格增长率与CPI增长率之比为6.65，房价上涨明显。

　　4. 房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　? 小结：若按前三季度可支配收入预计全年，长沙房价收入比已经超越警戒线

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，若以前三季度可支配收入预计全年，中部六省会城市房价收入比均超过正常值。太原市房价收入比仍最大，超过13；长沙市房价收入比最低，比第一位太原低7.22，比武汉低2.13，由于今年房价涨幅较大，长沙房价收入比已超过国际公认合理水平。

　　Part 3   对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）前三季度全国GDP增幅超10%，国民经济运行态势总体良好。从中部六省会的情况来看，前三季度除太原GDP增幅与全国增幅持平外，其他五省会城市GDP增幅均高于全国增幅；除郑州、太原外，其他四省会城市全社会固定资产投资增幅均高于全国增幅，这表明随着转变经济发展方式和调整经济结构政策的稳步推进，当前经济向好势头进一步巩固，国民经济运行态势总体良好。

　　（二）房地产投资增幅较大，五城市第三季度房地产投资环比出现大幅增长。从中部六省会的情况来看，前三季度除合肥外，房地产完成投资额增幅均超过28%；按季度来看，各市房地产投资均呈逐季增长态势，除合肥外，第三季度其他五城市房地产开发完成投资相较第二季度增幅均较大，环比增幅均超过60%，这表明随着房地产市场日渐火爆，涌入房地产市场的外部资本也急剧增加，在第三季度形成井喷。

　　（三）五省会新开工面积、施工面积同比增幅较大；半数城市竣工面积同比减少。从中部六省会的情况来看，前三季度各市新开工面积除合肥同比回落外，其他城市同比增幅均超过40%；各市施工面积同比均为正增长，太原、南昌增幅较大，超过30%；竣工面积同比增幅回落，三城市同比出现负增长，这主要是今年房地产市场火爆异常，推动了更多项目开工；而竣工情况同比增幅较低与当前形势也并不矛盾，因为绝大多数城市实行的都是期房交易。

　　（四）前三季度中部六省会商品房新上市量同比增幅仍较大，销售备案量累计同比增幅继续下降。前三季度中部六省会新增批准预售量同比增幅均超10%，其中，武汉、长沙、南昌、郑州同比增幅超30%；备案量同比增幅继续缩小，其中，合肥、太原、南昌同比增幅已呈负增长，这表明在当前房地产市场形势鼓舞下，各市房地产开发商加快了施工进程，房地产项目出现扎堆上市现象；备案量同比增幅继续下降，这主要是去年下半年各市的成交量已经出现大幅上扬，使得虽然今年前三季度的备案量也较大，但相较去年同期增幅也显得有限，甚至部分出现负增长。

　　（五）商品房价继续上扬，四城市房价同比涨幅扩大。从房价来看，前三季度中部六省会房价涨幅均较为明显，住宅均价同比涨幅均超15%，最高者太原，同比涨幅超过50%。房价的快速上扬，已经引起了政府部门的高度重视，相继出台了“国四条”以及其他一系列的调控措施，但从数据反映来看，效果显现仍需时日。

　　（六）累计房价收入比继续上扬，当前长沙已超过警戒线。从房价收入比来看，各市累计房价收入比继续上扬，除长沙外，均超过8.3；长沙预期房价收入比为6.27，这表明若按前三季度可支配收入预计全年，长沙房价收入比已超过国际公认合理水平。

　　（七）房地产市场调控日趋严厉，调控效果或将于来年显现。从今年前三季度的数据来看，各市房地产市场均出现了预售量大增，房价涨幅较大但销售仍维持在较高水平的情况；而从历年的市场销售情况来看，年底是商品房备案较为集中的时期，预计第四季度商品房备案量仍不会出现明显减少，反映在数据上甚至会出现月环比增幅较大的情形，这将使得数据对调控的反映并不明晰；但当前房地产市场调控正逐步增强，因此若调控效果明显，最快也要到明年第一季度才能反映在数据上。