| 2010上半年长沙市房地产市场消费报告 |
2010年以来，国家陆续出台了一系列房地产宏观调控政策，对我市房地产市场也产生了一定的影响，市场交易出现了一定的萎缩，但总体来看，宏观经济的复苏，两型社会的推进，以及安居棚改等民生工程的推动，使得长沙房地产市场依然保持了健康发展的态势。“量跌价稳”成为2010年上半年我市房地产市场的一个重要特征。 2010年长沙房地产市场无论是商品房，还是二手房市场销售均保持了稳步增长的良好态势，虽然在新政出台后的第二季度出现了一定程度的下滑，但在第一季度，无论是成交量还是价格，都保持了快速的上升，整体来说，目前长沙楼市仍一如既往的平稳向前，那么，是什么人在购房？他们的需求是什么？这里，依据内五区商品房、二手房备案数据，对2010年上半年长沙楼市消费特征进行全面的剖析，以求为您购房选房提供一定的参考，为您的置业提供帮助。 Part 1 新建商品房消费特征分析 一、年龄结构 ? 购房人群逐步低龄化 从图1可以看到，新建商品住房购买的人群主要集中在35-50岁、25-35岁两大区间，购房者比例均超过35%，与2009年比较来看，25岁以下比例增幅较大，25岁以下年龄段的购房者是09年的3倍；由于25岁以下购房者实际购买能力较低，大多为父母代为购买，其比例的增高也表明以首次购房数正逐步增加；而35岁及以上购房者比例的减少、特别是50岁以上购房者比例的减少，也在一定程度上反映了在当前市场调控的情况下，由于银行二套房贷政策的影响，不少家庭就用子女的名义买房，争取享受首次购房优惠贷款，投资及改善性需求受到了一定抑制。 二、籍贯 ? 本市城区购房者比例最大，本省其他城市购房者次之 从图2可以看到，2010年上半年购房者仍以本省购房者为主，约占总量的85.78%，其中又以本市购房者比例较大，约占总量的45.96%；同时看到，本市城区的购房者比例比去年有所增大，而本省外市购房者比例减少，主要的原因是在于新政中对购房者户籍做出了规定，对非本市户口的购房者形成了一定的限制，另外，调控政策对于外地投资的购房者影响较大，因此造成了目前本地购房者数量上升。 三、职业与行业 其他职业购房者位居首位，国有企业及政府机关购房者较少 从购房者职业与行业调查来看，其他（自由职业者、个体户等）购房者占到了总购房者将近一半，成为当前长沙购房主力；其次为私营企业从业者，其较高的收入使其成为多次购房者的主要组成部分；再次为国企、公务员，因其大多购买了单位集资建房或公务员小区，因而其购商品房比例也相对较低。 四、购房目的 自住需求仍居首位，投资性需求也占不小比例 从购房者购房目的调查情况来看，购房目的为自住的所占比例最大，超过总受访者的60%，其次为投资型购房者，占总受访者的17.77%，改善型的比例也较大，占总受访者的15.37%。这表明2010年上半年购房者的购房目的仍以自住为主，但由于房屋的投资保值、增值性，选择投资的购房者也保持了相当比例。虽然长沙房价上涨幅度不小，但从横向对比来看，在全国省会城市仍然处于较低的水平，因此吸引了许多投资性的购房者的进入，当然，从总体来看，自住型的需求仍然是占据了首位。 五、购房套数 ? 首次置业者占绝对比例，投资性需求以外省市置业者表现更为明显 从单个购房者的置业套数来看，2010年上半年首次置业者仍占据绝对比例，约占总量的68.60%，与2009年数据比较来看，今年首次置业者比例出现降低，约比09年比例减少12个百分点，而二次置业者、三次及以上置业者比例同比均有所增加，这表明2010年上半年改善性需求和投资性需求有所增加，说明目前长沙市房地产市场未来的升值潜力依然巨大，受到市场的青睐也就不足为奇了。 从购房者来源来看,本省购房者首次置业的均占绝对比例，各地市购房者比均超过60%，而境外购房者首次置业的较少，仅占其总量的57%。各地购房者二次置业比例基本相当，三次及以上带投资性的购房者中，外省市、境外购房者的投资目的就更加显著，分别占到了其总量的15%、22%。由于外省市的购房者并不经常居住在此，因此，前来购房的外地置业者一般都是以投资为主，而本地购房者一般都是自住。 从购房者年龄来看，首次置业在各年龄段中均居于首位，购买两套及以上房屋者以35-50岁购房者最为踊跃，比例占该年龄段购房总量的36%；25岁以下购房者购买两套及以上的最少，仅占该年龄段购房总量的20%，这表明就改善住房条件或以投资为目的的购房来看，35-50岁购房者是主力军；而正处在事业初期的年轻人购房目的则主要以初步解决居住问题为主。 六、购房区域 ? 三环以内、新南城板块购房热情较高，雨花区仍是当前住房消费热点 从购房者选择的板块、地段及区域来看，当前我市购房者购买的房屋主要位于三环以内，购房所处板块以新南城板块居首，购房所选区域首要的是雨花区，其次是开福区，这一方面表明随着老城区开发量的进一步减少，二环以内、三环以内已成为我市居民主要的购房地点；另一方面三市融城、城市南拓以及省府等区域配套的逐渐成熟也让购房者热情南移，新南城板块、雨花区等城市南部区域已成为购房热点区域；开福区今年的销售套数也较多，这主要是受湘江世纪城等大盘销售的影响。 从各地购房者首选的购房板块来看，除本市郊县购房者选择河西板块外，其他各地购房者首选板块均是新南城板块；主要是因为新南城板块从近期发展到远期规划来看，无论是自主还是投资，都十分适合，发展潜力巨大，同时，楼盘也较为集中，拥有良好的社区配套，因此是购房首选板块。此外，河西板块也受到了置业者的青睐，由于“大河西先导区”的成立，使得河西的发展日趋快速，对未来前景的期待是购房者选择河西板块的主要原因。 七、房屋用途及房源性质 ? 住房需求占绝对比例 从所购买的房屋用途来看，住宅占绝对比例，占总购房套数的94.40%；其次为商业，占总量的3.80%，办公及其他用途的最少，其它用途低于1个百分点。 从各物业各地购房者购买的比例来看，住宅类购买者中，本市城区、本省其他地市购房者分居第一、二位，分别占该类总量的47.02%、30.73%；办公类购买者中，本市城区购房者比例最大，占该类总量的60.88%，其次是外省市购房者，占该类总量的19.91%；商业类购买者中，本市城区、本省其他购买者比例分居一、二位，分别占该类总量的56.52%、20.53%；其他类购买者则以本市城区购房者为主，占该类总量的60.21%，其次是本省其他城市购买者，占该类总量的24.30%。可以看到，外省市购房者比较倾向于投资我市办公、写字楼等高端物业，因为这类投资往往会带来长期的回报，并且较为规范和成熟，易于管理，而对商业的投资，则是本市城区、本省其他城市购房者平分秋色。 八、住房单价结构 ? 4500-5000、5000-5500元/m2价位段住宅是主力交易价位 从图14来看，我市商品房成交主要集中于4500-5000、5000-5500元/m2两个价位区间，分别占总量的22.38%、17.80%。与上半年比例对比来看，低价位住房有所减少，高价位的有所增加，主要是由于今年上半年房价出现了较大幅度的上扬，市场整体房价的上扬使得购房成本有所提高，随着城市化进程的加快以及城市不断的发展，房价的稳步上升将是一种必然的趋势。 九、住房总价结构 ? 套总价40-50万、60-80万是我市商品住宅成交的主力价位 从商品住宅购房成交的总价结构来看，套总价40-50万、60-80万是我市商品住宅成交的主力价位，比例分别超过总量的1/4、1/6，合计占总量的43.21%；从整体上来看，长沙市目前住宅总价上涨趋势明显，这和住宅单价上涨相关联。 十、住房户型结构 ? 三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力户型 从商品住宅购房成交的户型结构来看，三居室、二居室是我市住宅购买的主力户型，均超过总量的30%，其中三居室超过总量的1/3。与2009年比例比较来看，三居室比例有所增加，而一居室、二居室比例有所减少，这表明虽然当前三居室仍是我市居民购房首选，但由于房价上扬及居民实际收入增幅放缓影响，今年上半年购房者仍然倾向于购买总价低的户型，从目前来说，三居室的走俏也一定程度上反映出目前市场的主流依然是自住型的居家需求。 十一、住房套面积结构 ? 住宅交易套面积集中于60-90、90-120、120-144m2，均超过总量的20% 从商品住宅成交的套面积结构来看，我市2010年上半年购房者购房单套面积集中于60-90、90-120、120-144m2，均超过总量的20%，这基本与我市二居室、三居室单套面积相吻合。与2009年对比来看，比例出现细微变化，主要是120以下的小户型比例有所增加，这表明虽然二、三居室是09年我市居民主要购买户型，但从单套面积来看，面积有所缩小，主要原因在于价格的上涨使得房屋总价上升，超过了购房者的承受能力，因此转为选择面积较小的房屋，减轻房款压力。 Part2 二手房消费特征分析 十二、年龄构成 ? 35-50岁人群是二手房的主力购买者 从图18可以看出，选购二手房的主要是35-50岁人群，占40.94%，其次是25-35岁人群，占31.97%。25岁以下购买者甚少，仅占11.78%，但比去年有所增加，这部分人往往是刚参加工作不久或积蓄不是很多，购买二手房只是用作过渡。与去年相比，50岁以上的二手房购买者有所降低，今年出台的调控政策使得这部分购买人群处于观望状态。 十三、籍贯 ? 长沙本市购房者居多，外省购房者比例略增 从图19可以看出，二手房购买者主要来自本省，占80.44%，较2009年下降了3个百分点，外省购房者增加。本省购房者中又以本市人口居多，占到总量的44.78%。这是因为随着长株潭一体化和“3+5”城市群的建设，长沙二手房市场吸引了越来越多的外市购房者。在本市城区购房者中，以天心区人口为主，占31%。 十四、消费区域 雨花区成交突出，居五区之首 从图20可以看出，雨花区二手房市场最为活跃，成交套数和成交面积在五区中遥遥领先，选择雨花区购房的消费者占29.96%；芙蓉区、天心区、开福区二手房成交量相当，岳麓区成交量相对要少。河东老城区基础设施比较齐全，购物、交通、上学、就医比河西方便，从二手房来讲，较为成熟的地段和社区更受消费者青睐。河西板块在近几年的发展下，也日益展现它的魅力，其未来发展前景将被消费者看好。 十五、面积结构 ? 小户型二手住房受青睐，面积越大成交量越小 从图21可以看出，成交的二手住房60-90m2面积段比例最高，占27.42%，其次是60m2以下的户型（25.43%），两者占比52.85%，表明小户型的二手房比较受市场的青睐。90m2以上户型成交量随着户室面积的增大而减少，户室面积越大越难以成交，主要是市场目前以自住型需求为主，大面积住宅受制于价格因素，很难成为主流。 十六、户室结构 ? 三室、二室的二手住房成交量大，成市民二手住房购买首选 从二手住房成交的户室结构来看，二室的比例最大，占到全市二手住房成交总量的30.80%，其次是三室，占比28.41%，三室、二室的二手住房成市民购买首选，合计占比59.21%。购买一室的比例也较大，占到25.65%，这部分购买者以过渡性需求为主，短期内自己居住，将来可能用来出售或是出租。 十七、用途结构 住宅成交为主，商业、办公成交较少 从图23可以看出，二手房成交以住宅为主，房屋基本用于居住，占总成交量的81.22%，较2009年下降了10个百分点。用作商业、办公的二手房成交量虽然较少，但比09年有所上升，一般来说，商业、办公物业用作出租的多，这表明目前商业物业的价值开始体现，另外也得益于稳步回升的经济环境，使得公司运营趋于良好，商业物业开始彰显价值。 十八、中介机构 长沙市兴财置业担保有限公司业务量最大，约占1/2 长沙市中介企业目前仍然处于起步发展的阶段，在去年的房屋买卖中，二手房交易通过自助交易专柜完成与通过中介进行交易的各占一半，比去年有了很大的提高，表明二手房交易实行了网上签约和资金监管后，购房者已经逐步适应了这种交易方式，整个行业越来越规范，为中介市场的发展提供了很好的平台。从业务排名前十的中介机构来看，长沙市兴财置业担保有限公司的业务量最大，占到54.95%；其次是长沙市嘉业房地产顾问有限公司，占16.79%。 Part3 2010年上半年长沙楼市消费特征的基本判断及预测 十九、2010年上半年长沙楼市消费的基本特征 （一）新建商品房消费特征 2010年上半年我市房地产市场消费相对2009年出现一定的转变，由于我国经济形势预期向好，购房者对未来信心增强，加上国际金融危机影响仍在，造成投资渠道匮乏，两方面的因素使得我市自住和投资购房者均出现一定增长。但从4月份“国十条”调控政策出台后，信贷的紧缩导致市场也出现了一定的变化，总的来说，其主要特征如下： 新建商品住房购买的人群主要集中在35-50岁、25-35岁两大区间，购房年龄低龄化表明以首次购房逐步增加；也反映了在当前市场调控的情况下，投资及改善性需求受到了一定抑制，市场逐步向首次购房转换。 2010年上半年购房者仍以本省购房者为主，本省其他购房者中，岳阳市、邵阳市、衡阳市、株洲市、湘潭市、常德市购房者比例较高，今年本省外市购房者比例减少，而本市其他、外省市以及境外购房者比例基本持平。 从购房者职业与行业调查来看，其他（自由职业者、个体户等）购房者占到多数，占了总购房者将近一半，成为当前长沙购房主力，其较高的收入使其成为多次购房者的主要组成部分；而国企、公务员，因其大多购买了单位集资建房或公务员小区，购商品房比例相对较低。 从购房者购房目的调查情况来看，购房目的为自住的所占比例最大，超过总受访者的60%，其次为投资型购房者，这表明2010年上半年购房者的购房目的仍以居住为主，但由于房屋的投资保值、增值性，选择投资的购房者也保持了相当比例。 从购房者选择的板块、地段及区域来看，当前我市购房者购买的房屋主要位于三环以内，二环以内。购房所处板块以新南城板块居首，表明随着老城区开发量的进一步减少，二环以内、三环以内已成为我市居民主要的购房地点； 从各物业各地购房者购买的比例来看，外省市购房者比较倾向于投资我市办公、写字楼等高端物业，而对商业的投资，则是本市城区、本省其他城市购房者平分秋色。 从商品住宅购房成交的总价结构来看，套总价40-50万、60-80万是我市商品住宅成交的主力价位，说明长沙市商品住宅价格整体呈上升趋势。从商品住宅成交的套面积结构来看，我市2010年上半年购房者购房单套面积集中于60-90、90-120、120-144m2，这基本与我市二居室、三居室单套面积相吻合，但从单套面积来看，面积有所缩小。 （二）二手房消费特征 二手房购买者年龄主要集中在25-50岁之间。25岁以下购买者甚少，与2009年相比，50岁以上的二手房购买者有所降低，主要原因因为这个年龄段的人群主要是为子女购房，对政策比较敏感。今年出台的调控政策使得这部分购买人群处于观望状态。 雨花区二手房市场最为活跃，成交套数和成交面积在五区中遥遥领先，河东老城区基础设施比较齐全，购物、交通、上学、就医比河西方便，更受消费者青睐。 成交的二手住房60-90m2面积段比例最高，占27.42%，其次是60m2以下的户型（25.43%），两者占比52.85%，表明小户型的二手房比较受市场的青睐。90m2以上户型成交量随着户室面积的增大而减少，户室面积越大越难以成交。 二手房交易实行了网上签约和资金监管后，购房者已经逐步适应了这种交易方式，整个行业越来越规范，为中介市场的发展提供了很好的平台。从业务排名前十的中介机构来看，长沙市兴财置业担保有限公司的业务量最大。 二十、2010年下半年长沙楼市消费趋势预测 受上半年出台新政的影响，2010年的房地产市场将可能有一个调整的过程。同时，商品房市场新增供给预计在2010年将出现回落，这都将在很大程度上降低购房者对房屋购买的盲目性，并将在2010年表现为以下几点： 投资投机性需求将明显降低。随着“国十条”新政的推出，将在增加普通商品住房的有效供给、抑制投资投机性购房、加强市场监管、大规模推进保障性安居工程建设等四方面对房地产市场进行宏观调控，这意味着中央再次提高了对房地产业的关注程度，对房地产市场的发展也由“促进”转到部分“抑制”，以达到遏制部分城市房价上涨过快的目的。这一政策的出台及执行，将改善当前房地产市场短期供求失衡状况，降低投资投机性需求比例，并使09年来房地产市场出现的楼市需求过旺得到降温。 金融机构贷款明显从严，将减少中小投资者并提高购房门槛。09年银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上助涨了投机性购房需求。但今年出台的新政使得金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理明显从严，预计对房地产业的信贷规模较将会继续减少，房地产融资环境将会适度从紧，这将减少中小投资者，抑制改善性需求，同时也可能将一些潜在的、缺乏资金的首次购房者拒之门外。 城市向南趋势依旧，大盘消费成为热点。“三市融城”的契机，使得新南城板块成为我市商品房的集中开发区域，也成为我市商品房消费的重要区域，预计下半年仍将是我市住房消费的热点；但城北、河西、城南等地大盘的陆续上市，其“造城”式的开发及相对齐备的公共配套，也将吸引更多购房者，大盘消费理念将受到更多追捧。 外地购房者的比例将会放缓。虽然长沙“省会”的名片，以及“长株潭一体化”、“两型社会”的建设，使得长沙对外地户籍购房者的吸引力进一步增加，但由于新政对外地购房者的限制，预计下半年外地购房者比例应该略有下滑。 住房保障、棚改拆迁等民生性工程力度的加大，将拉动消费需求。根据中央的政策精神，未来三年是城市住房保障、旧城区棚改的关键时期。三年完成全市约700万平方米棚改已在长沙率先启动，预计在2010年将完成棚户区改造100多万平方米；廉租房政策和经济适用住房货币补贴政策的继续深入实施，预计2010年将有1万多货补凭证持有者购买商品房、二手房，这将拉动一部分的住房需求。 主流房价平稳，套均面积继续缩小。2010年下半年我市房价可能会出现下调，但幅度不大，仍将保持平稳。预计套总价60-80万、面积单价5000-5500元/m2将成为住宅交易的主流价位；三居室、二居室仍将是我市主力成交户型，但受价格影响，套均面积有进一步缩小趋势。 二手房交易契税补贴延续，二手房市场仍将保持相对活跃。根据长沙市财政局下达通知，我市2009年的二手房交易契税补贴政策延续至2010年底，租赁市场的规范也将出台新规，这将为刚刚起动的我市二手房交易和租赁市场提供政策保障，预计下半年二手房市场仍将保持相对活跃态势。 |