房地产市场上买卖双方的纠纷各式各样，一般都比较复杂，但今年315房产投诉出现了一些新变化。来自0731房产网统计的数据：自3月11日开通网络及电话投诉通道以来，截至到目前为止共接到投诉案件50余起。而去年的投诉渠道一开通，3天之内就接到了200余起投诉案件，可谓相差悬殊。针对315收到的房产投诉，案例相似度非常高，而且屡禁不止，比如产权证无法按期交付、开发商擅自更改规划用途等等，这些违规现象非常普遍也令房主非常苦恼。楼市会客室邀请律师、媒体代表一同讨论，作为消费者，我们在买房过程中究竟该怎样维护自身权利呢？

　　湖南裕邦律师事务所副主任 刘大华

　　刘大华: 中国的法律生命力不够 公民维权意识需加强

　　我们说房地产投诉频率降低了，与房地产现状有关，在房地产市场积极波动降价的时候，投诉可能最多，因为大家觉得买房买贵了，房产商一降价就想退房，那时候投诉率就非常高。而现在房地产开发商他们自身也与时俱进了，在与消费者博弈的过程中，他也在进步，逐渐消灭了一些质量问题，性价比提高了，投诉人群也减少了。 

　　办产权证真正程序上应该怎么做？ 

　　说到买商品房，第一、别买烂尾楼，第二、别买准烂尾楼，就是办不到产权证的房子。因为没有产权证的房屋，在物权法上他是一个不完整的物权，而物权是以房屋产权证为凭证，才受法律保护，才可以进市场交易。所以，买准烂尾楼风险是很大的，因为一个开发商他无法预料、无法把握到底能不能得到产权证书。而同时合同的预售备案登记是非常关键的一步，很多人一次性交了房款，而开发商拿了这个钱以后，并没有去解抵押，这样，你的房屋就一直被开发商抵押给了银行，到了要办理产权证的时候，如果说开发商没有钱了，那你的产权证就办不下来了，因为你的房屋抵押银行在先，没有办理预售登记。所以，警告各位，也就是要到房屋产权管理局备案盖章，一盖章之后，购房风险就减少了一大半，一房二卖的风险就没有了，因为抵押不能办理房产证的风险也没有了。

　　合同签订后如何防忽悠？

　　如果你房屋办理不了预售登记，就意味着你的房屋前面的手续出了问题，要么是预售许可证不对，要么是土地还没有到你手上，还有一个就是没有去银行解掉抵押。如果一直办理不下来，那就是彻底的烂尾了！违法建筑，不受法律保护，这风险就大了。但是如果说这个开发商没破产，他拿了你的钱，他还有可能去筹钱还掉银行的抵押，给你办理产权证。

　　另外一种情况，房屋擅自变更规划，如果说大家钱交了，商品房预售登记也做了，那这个时候，需要相关政府部门来协调。尽管房地产商违章了，但是为了老百姓的利益，还是把产权证给办了，这种情况是可能的。所以分门别类，最可怕的就是开发商破产了，一旦破产，房屋抵押给了银行，那就是银行的抵押物权，房屋不属于你了，要拿到房还得给银行付一次钱。这就是最糟糕的情况。

　　远离维权麻烦前期需多方了解，加强风险意识

　　中国的法律生命力不够，中国的消费者权益保护法很广，但是真正根据这个获得利益的很少。这是因为立法者没有给这个法生命力，他本身不会运转，需要人去用它，依靠它运转。比方说你买到一瓶假酒，按照消费者权益法他需要一赔二，但是他们不赔，你会用消费者权益法去捍卫自己的利益吗？不但要花费一大堆律师费还需要时间。这个时候你只能找媒体来曝光，而消费者权益保护法就高高挂起了，根本没有起到作用。如果是美国，你买到一瓶假酒，你就可以获得大量赔偿，这就是生命力。在中国，你大部分就只能默认了。那就意味着每一个老百姓他都是执法者了。都去挖掘假货，经营者也就不敢卖假货了。社会的公平公正是追求来的，在每一个领域都一样，是斗争来的，法律是鼓励你去做的，要有维权精神，主人意识。我们心中总要有个法，才能赋予它生命力。首先远离麻烦前期要做大量工作，要有风险意识，对对方进行调查。而对于消费者权益法大修之后或将赋予购房者“后悔权”的说法我觉得不大可能，很多立法行为，不能只站在消费者的角度来看，要站在中立位置，后悔出现的话那会导致商品违背了契约精神的“一诺千金“，作为专业人士来看这个问题，是不现实的。

　　湖南经广FM90.1    陆海峰

　　陆海峰：法律的改变就是量变到质变的一个过程

　　产权问题的投诉比例逐日上升

　　我们平时也接到了一些房产方面的投诉。据我们统计，09年我们接到的投诉主要与08年房产市场遗留的一系列房屋质量问题有关。08年的房地产市场当时处在一个下行阶段，开发商为节约成本造成诸多房屋质量方面的问题。而09年市场较好之后，开发商在房屋质量方面进行了提升，此类投诉相应减少了。而反过来说到房屋产权方面的问题，却并非市场好就能解决，它产生的原因很多，并且去年没解决的遗留问题也多。所以今年投诉关于房屋产权方面的问题比例也逐日提升。

　　我们在采访过程中也发现一些楼盘都向银行做了抵押贷款，而这些购房者并未被告知，这也对日后房屋产权的办理构成了极大风险。所以购房者在无法获知楼盘真实情况时，建议有时间一定先去找律师询问。目前，业主维权第一步一般都是回去跟开发商闹，不能解决的之后再找媒体曝光，从而给开发商施压。这样一开始就把开发商激怒了，问题反倒不好解决。

　　购房前多渠道了解楼盘信息以防上当受骗

　　目前，长沙也有一些不错的精装房，因为是期房，购房者只能从售楼员口中得知未来房屋装修的大概情况，且只有一个样板房做参考。购房者只能凭借自己的想象。这个房子将来是怎样的质量，装修效果如何都无法获知，而这也相当于在预售的过程中就已埋下了风险。 

　　所以特别建议老百姓买房前，首先要去长沙市房屋产权管理局政务网（www.csfdc.gov.cn）上查询所购买楼盘是否在预售前取得了预售许可证，从而减少可避免的风险。然后你可以通过其他方式了解他们，该企业以前开发过的楼盘是否有侵权、不诚信等不良行为，如果有，在购买前就一定要慎重。而如果很多信息都无法确定的话，那就可以带上律师一同前往办理购房手续。

　　法律的改变跟经济发展有一定关系，随着社会城镇化进步越来越高，总会有一个适合自己步伐的法律，这也就是量变到质变的一个过程。